Агентство недвижимости в Дубае и ОАЭ — Flatmarket

Мы бутик-агентство недвижимости в Дубае: пять человек, работаем на рынке ОАЭ с 2020 года, объём закрытых сделок — более 250 млн долларов. Ведём покупателей из России и СНГ от подбора объекта до момента, когда объект начинает приносить деньги.

Главное отличие в подходе: мы считаем доходность по зарегистрированным сделкам Земельного департамента Дубая, а не по цифрам из презентации застройщика. Часто эти два числа не совпадают — и разницу мы показываем клиенту до сделки, а не после.

Кто мы и как нас проверить

Юридическое лицо: Smart-Start Properties LLC, Дубай, ОАЭ
Лицензия DED 1414890 — разрешение Департамента экономического развития Дубая
Офис: Diamond Business Center, Office 214, B-1, Al Barsha South, Dubai

Компания зарегистрирована в RERA — Агентстве по регулированию недвижимости Дубая. Регистрационные данные брокера предоставляем по запросу перед началом работы.

Мы советуем каждому покупателю проверять агентство по реестрам до первого платежа — поэтому свои данные держим на виду, а не в подвале сайта мелким шрифтом. По номеру лицензии DED нас можно найти в реестре Департамента экономического развития за минуту.

Как мы считаем доходность

Это тот случай, где расходятся почти все на рынке, и где чаще всего теряют деньги.

Заполняемость — не доходность. Заполняемость показывает, сколько ночей в году квартира занята. Доходность — сколько процентов годовых приносят вложенные деньги. Цифру «85% заполняемости» иногда подают как «85% доходности» — разница в десять раз, и она не в пользу покупателя.

Доходность на старую цену входа — не доходность сегодняшнего покупателя. Если объект куплен три года назад, аренда даёт впечатляющий процент от той цены. Но вы покупаете по цене сегодняшней, и ваш процент будет другим. Мы всегда разделяем эти два числа и показываем оба.

Наш ориентир по Дубаю: валовая доходность долгосрочной аренды обычно укладывается в 5–9% годовых, краткосрочной — в 6–15% в зависимости от района и управления. Всё, что обещает существенно больше без объяснения механики, мы проверяем отдельно и чаще всего не рекомендуем.

Как это выглядит на практике — видно в наших открытых разборах районов: Business Bay, Dubai Marina, JVC. Там те же цифры и та же методика, по которой мы считаем для клиента — просто на публичных данных.

Что мы делаем

До покупки. Подбираем объект под цель и бюджет, проверяем застройщика и условия рассрочки, сравниваем с альтернативами в том же районе и том же бюджете. Проверяем юридическую чистоту объекта и документов. Если по нашим расчётам экономика объекта не сходится — говорим об этом прямо, даже когда сделка уже почти собрана.

Сделка. Сопровождаем на всех этапах, включая полностью удалённую покупку. Помогаем открыть счёт в банке ОАЭ и оформить резидентскую визу на всю семью.

После передачи ключей. Принимаем объект у застройщика, подключаем коммунальные услуги (DEWA, Empower, Emicool, Gas, DU, Etisalat), настраиваем удалённое управление, сдаём в аренду и работаем с арендаторами. Представляем интересы собственника в арендных спорах через RDC.

Отдельным направлением ведём консалтинг по бизнесу и налогам в ОАЭ: налоговое резидентство, открытие компании, банковские счета.

Наша позиция

Мы работаем в бутик-формате осознанно. Пять человек — это меньше сделок, чем у сетевого агентства, но каждый клиент ведётся конкретным брокером от первого разговора до аренды. Не передача из отдела в отдел, где на третьем шаге никто уже не помнит исходную задачу.

Из этого следует и то, чего мы не делаем. Мы не берёмся за объект, если не понимаем его экономику. Не обещаем доходность, которую нельзя показать на сделках. Не работаем по принципу «купите хоть что-нибудь, лишь бы сделка закрылась» — при пяти брокерах на всю компанию репутация дороже одной комиссии.

С чего начать

Если вы ещё присматриваетесь — посмотрите каталог недвижимости в Дубае, новостройки или объекты по районам. Если интересует конкретный застройщик — все застройщики с проектами.

Если выбираете между строящимся и готовым, разница в деньгах и рисках существенная: строящиеся комплексы против готовых.

Если хотите, чтобы мы посчитали под вашу задачу — ответьте на четыре вопроса, и мы пришлём подборку с расчётом доходности по каждому объекту. Бесплатно, без звонков.

Предпочитаете поговорить — контакты и номера офисов.

Вопросы и ответы