все районы ОАЭ
699 000 AED
367 000 AED
430 000 AED
865 000 AED
979 000 AED
970 000 AED
530 000 AED
400 679 AED
481 112 AED
900 000 AED
18 000 000 AED
1 100 000 AED
829 000 AED
1 585 888 AED
1 472 031 AED
922 878 AED
617 000 AED
3 500 000 AED
368 000 AED
483 000 AED
672 000 AED
6 070 000 AED
850 000 AED
395 738 AED
800 000 AED
557 079 AED
849 000 AED
1 640 000 AED
3 331 000 AED
363 738 AED
2 260 000 AED
420 999 AED
2 166 000 AED
2 560 000 AED
648 000 AED
810 000 AED
1 500 000 AED
1 390 000 AED
1 095 777 AED
1 860 000 AED
1 686 888 AED
1 900 000 AED
1 217 000 AED
599 999 AED
1 741 000 AED
278 000 AED
345 783 AED
425 000 AED
1 300 777 AED
2 290 000 AED
334 398 AED
14 900 000 AED
10 957 000 AED
2 693 376 AED
1 065 000 AED
750 888 AED
615 828 AED
1 670 000 AED
16 000 000 AED
888 000 AED
550 000 AED
8 100 000 AED
771 120 AED
1 148 000 AED
874 000 AED
3 397 777 AED
455 000 AED
1 400 800 AED
1 100 405 AED
7 400 000 AED
568 000 AED
3 500 000 AED
1 105 000 AED
748 278 AED
677 160 AED
634 000 AED
500 000 AED
1 818 813 AED
1 140 000 AED
1 237 888 AED
1 348 000 AED
2 499 900 AED
444 888 AED
1 450 000 AED
464 225 AED
1 355 777 AED
Лучшие районы Эмиратов: Гид по выбору недвижимости ОАЭ для жизни и инвестиций (2025–2026)
Привет! Выход на рынок недвижимости ОАЭ в 2025–2026 годах — это не просто покупка, это выбор стратегической игры. Рынок стабилизируется после взрывного роста, и сейчас важно не просто "купить", а купить правильно, учитывая свои цели: статус, стабильный доход или взрывной прирост капитала.
Краткое резюме для быстрого старта: В этом году Дубай (ликвидность, разнообразие) и Абу-Даби (стабильность, престиж) дополняются Рас-эль-Хаймой (РАК) с его спекулятивным бумом, связанным с проектом Wynn Resort. Давайте разберемся, какой эмират подойдет именно вам.
Что на рынке Дубай, Абу-Даби, РАК: краткий обзор
Если говорить просто, есть два главных трека: Дубай — город быстрых перемен и масштабных проектов, и Абу-Даби — центр стабильности и контрольного роста. Не забываем про Рас-эль-Хайму (РАК) — там назревает настоящий бум!
Дубай: Цены на виллы взлетели на 180%, а на квартиры — на 41% в 2024 году, но сейчас рост нормализуется из-за большого объема нового предложения (Supply).
Абу-Даби: Здесь, напротив, дефицит новых домов. Это привело к скачку арендных ставок на целых 27% в год к маю 2025.
Рас-эль-Хайма (РАК): Весь рынок завязан на курорте Wynn Resort на острове Al Marjan Island (AMI). Это обещает каталитический рост (Wynn Catalyst) и потенциальное увеличение стоимости актива на 70–150% до 2027 года.
Какая инвестиционная стратегия подойдет вам?
Стабильный Денежный Поток (High Yield): Если вам хочется получать регулярный доход от аренды (выше 7.5%), присмотритесь к Jumeirah Lake Towers (JLT) или Dubai Investments Park (DIP).
Максимальный Прирост Капитала (Capital Appreciation): Любите рисковать ради максимального подъема? Инвестиции в Off-plan в Al Marjan Island (РАК) могут принести до 20% прироста капитала в год.
Статус и Комфортный Стиль Жизни (Lifestyle): Для тех, кто хочет жить красиво, подойдут гольф-сообщества (Dubai Hills Estate) или прибрежные поселки с лагунами (Mina Al Arab).
Гайд по распределению инвестиций (ROI, Yield, Риски)
| Район | Фокус (Стратегия) | Доходность (Yield) | Рост Капитала (CA) | Ключевой Риск |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Investments Park (DIP) | High Yield (Аренда) | 9.43% | Умеренный | Конкуренция предложения |
| Palm Jumeirah (Дубай) | Статус, Защита Капитала | 4–7% (Total ROI) | Стабильный, высокий | Высокий порог входа |
| Yas Island (Абу-Даби) | Туризм, F1 | 7%+ (Апартаменты) | 8–12% | Сезонность туризма |
| Saadiyat Island (Абу-Даби) | Престиж, Культура | Mid-Single Digits | 8–12% | Высокие входные цены |
| Al Marjan Island (РАК) | Спекулятивный Рост (Wynn) | 13.4% (STR) | ~20% (Прогноз до 2027: 70–150%) | Зависимость от сроков Wynn |
Локации с высокой доходностью (Cash Flow Focus)
Доступные Чемпионы Дубая ( Dubai South, JLT)
Для инвесторов, которым нужен максимальный денежный поток, низкая входная цена (Lower Entry Price) важнее, чем вид на Бурдж-Халифа. JLT (7.77%) и Dubai South (7.59%) остаются лидерами по доходности, так как они ориентированы на широкий поток арендаторов-экспатов среднего класса.
Коммерческая Недвижимость (ROI: 6–14%)
Поскольку жилой рынок Дубая может столкнуться с переизбытком предложения, рассмотрите диверсификацию в коммерческий сектор. Офисные и ритейл-помещения в топовых районах (например, Business Bay) прогнозируют годовую доходность 6%–10%. Спрос высокий, а нового предложения до 2027 года мало.
Премиальные зоны и Lifestyle (Capital Appreciation Focus)
Острова и Прибрежная Роскошь (Palm Jumeirah, Dubai Islands)
Palm Jumeirah: Не просто недвижимость, а актив-убежище (*Safe Haven Asset*). Общий ROI 4–7% , стабильность и премиальный спрос на аренду.
Saadiyat Island (Абу-Даби): Инвестиции в культурный престиж (Лувр, будущий Гуггенхайм). Доходность (Yield) здесь ниже (Mid-Single Digits), но рост стоимости актива (CA) очень высокий, что делает его фаворитом для долгосрочного владения.
Mina Al Arab (РАК): Если вам нужен спокойный, семейный Lifestyle с лагуной в Рас-эль-Хайме — это ваш выбор. Здесь можно найти виллы и таунхаусы с датой сдачи в 2025 году.
Зоны каталитического роста: F1 и игровой бизнес
Yas Island (F1 и Развлечения): Идеальный выбор, если вам нравится динамичный образ жизни (Yas Marina Circuit, Гран-при Formula 1). Инвестиционный Профиль: Высокая доходность (7%+ ROI ) благодаря постоянному туристическому потоку.
Saadiyat Island: Для инвесторов, которые ищут спокойный, культурно насыщенный Lifestyle. Рост капитала (8–12% ) здесь более предсказуем благодаря институциональной поддержке.
RAK: Al Marjan Island и Эффект Wynn
AMI (Казино Wynn): Самый спекулятивный, но и самый прибыльный актив. AMI — это чистый инструмент для прироста капитала. Денежный Поток: Высокая доходность (13.4% Net Yield ) за счет краткосрочной аренды (STR), которая будет процветать с открытием курорта.
Юридический чек-лист: защита инвестиций
Golden Visa: Покупка недвижимости на сумму от 2 000 000 AED (около $545 000) дает право на 10-летнюю резидентскую визу (аналог ВНЖ). Чтобы сохранить статус, достаточно посещать ОАЭ 1–2 раза в год.
Freehold (Полное Владение): Всегда выбирайте Freehold-зоны. Только Freehold дает вам полное право собственности на землю и возможность передавать актив по наследству. Leasehold (аренда на 99 лет) имеет ограничения и не подходит для передачи богатства.
Налоги: Что платит иностранец в ОАЭ?
В ОАЭ нет налогов на личный доход, прирост капитала и наследство. Но есть обязательные сборы:
DLD Сбор (Регистрационный): Единовременный платеж 4% от стоимости объекта.
Муниципальный Жилищный Сбор (Housing Fee): Ежегодный, но оплачиваемый ежемесячно сбор в размере 5% от годовой арендной стоимости недвижимости. Он включается в ваш счет DEWA.
НДС (VAT): 5% НДС применяется к коммерческой аренде и продаже. Жилая аренда и продажа жилья от НДС освобождены (Exempt/Zero-rated).
Сводная таблица: Сравнительная оценка районов ОАЭ
| Район / Сегмент | Фокус (Цель Инвестора) | Доходность (Yield) | Рост Капитала (CA) | Lifestyle (Жизнь) | Ликвидность |
|---|---|---|---|---|---|
| Al Marjan Island (РАК) | Спекулятивный рост | ++ (13.4% STR) | +++ (Wynn Catalyst) | = (Начинающий) | = |
| Saadiyat Island (Абу-Даби) | Престиж, Долгосрок | - (Mid-Single Digits) | ++ (Стабильный 8–12%) | +++ (Культура, Спокойствие) [15] | ++ |
| Yas Island (Абу-Даби) | Туризм, F1 | ++ (7%+) | ++ (Стабильный 8–12%) | ++ (Развлечения) | ++ |
| JLT / DIP (Дубай) | Денежный Поток (Cash Flow) | +++ (7.5–9.4%) | + (Умеренный) | + (Доступный) | +++ |
| Palm Jumeirah (Дубай) | Статус, Защита Капитала | + (7–10% Total ROI) | ++ (Стабильный) | +++ (Премиум) | +++ |
| Jumeirah Golf Estates | Элитный Семейный Lifestyle | - (Около 5.4%) | + (Надежный, Медленный) | +++ (Семья, Гольф) | ++ |