Рынок недвижимости Дубая в августе 2026: итоги месяца по данным DLD

Август 2026 года стал месяцем замедления после сильного июля: объём сделок DLD снизился с AED 47,66 млрд до AED 41,35 млрд. Но снижение количества сделок оказалось быстрее падения денежного объёма, поэтому средний размер сделки вырос на 3,7% — с AED 2,61 млн до AED 2,71 млн. Для инвестора это важнее громкого заголовка о снижении: рынок стал избирательнее, а спрос на качественные лоты и крупные сделки сохранился.

Итоги августа 2026: рынок сократился, но не потерял ликвидность

По данным DLD, в августе 2026 года на покупку на этапе строительства пришлось 7 791 сделка, или 51,1% всего числа сделок месяца. Готовое жильё сформировало 5 886 сделок, а земельные участки — только 1 582 сделки, но именно земля стала крупнейшим сегментом по стоимости: AED 14,69 млрд, или 35,5% рынка.

Год к году стоимость сделок снизилась на 38,2% против августа 2025 года, когда рынок достиг AED 66,89 млрд. Наша оценка: это сравнение в первую очередь отражает высокую базу прошлого года, а не исчезновение спроса. Земельные сделки на AED 14,69 млрд и крупнейшая продажа участка за AED 160 млн в Al Merkadh показывают, что застройщики, институциональные покупатели и крупный капитал продолжают работать на рынке.

Покупка на этапе строительства: студии и 1BR остаются основой спроса

Сегмент покупки на этапе строительства принёс AED 14,23 млрд, причём квартиры заняли 79,7% его стоимости. Студии и однокомнатные квартиры вместе дали 5 399 сделок из 7 791: именно компактные инвестиционные форматы остаются самым массовым продуктом. Выбирать предложения стоит не только по стартовой цене и рассрочке, но и по будущему объёму конкурирующих лотов в одном районе. Для сравнения планировок и сроков передачи удобно изучить строящиеся ЖК, а детали процедуры собраны в нашем гиде по покупке на этапе строительства.

Главным районом сегмента стал Madinat Al Mataar: AED 2,22 млрд и 1 816 сделок. Business Bay занял второе место по стоимости — AED 1,11 млрд, но всего на 143 сделках. Это пример района, где небольшое число дорогих лотов может существенно изменить статистику. Поэтому для оценки входа в Business Bay полезнее ориентироваться на наши расчёты и разбор доходности Business Bay на реальных сделках, а не на средний показатель по всему Дубаю.

В новых запусках и сформированных комьюнити инвесторы обычно сравнивают проекты Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha Realty, Meraas, Aldar и Binghatti. Бренд застройщика важен, но не отменяет проверки эскроу-счёта, графика строительства и условий перепродажи недвижимости до передачи объекта.

Готовое жильё и ипотека: спрос распределяется шире

Готовый сегмент в августе 2026 года показал AED 12,43 млрд сделок. Его география шире, чем у строящихся объектов: по стоимости выделялись Burj Khalifa, Business Bay, Dubai Marina, JVC, Palm Jumeirah и Dubai Hills. В этом сегменте 40,1% стоимости пришлись на ипотечные сделки — AED 4,98 млрд, поэтому изменение условий банковского финансирования быстро влияет на активность покупателей.

Для инвестора готовая квартира удобна тем, что её можно сразу сдать в аренду и проверить фактические сервисные сборы, состояние дома и спрос арендаторов. При этом сервисный сбор — ежегодный платёж за обслуживание комплекса; его нельзя смешивать ни со сбором DLD, ни с комиссией агентства. Посмотреть готовые комплексы Дубая можно параллельно с анализом того, чем выгодна готовая недвижимость для стратегии с немедленной арендой.

JVC стал лидером готового рынка по количеству — 387 сделок, а Business Bay — вторым с 273 сделками. Это не делает районы одинаковыми по бюджету, арендаторам или ликвидности: в JVC массовый спрос обычно связан с более доступными квартирами, тогда как Business Bay чаще требует более точного расчёта цены входа. Для выбора района можно сравнить Jumeirah Village Circle (JVC) и всю недвижимость Business Bay.

Расходы при сделке: что заложить в бюджет покупателя

В 2026 году покупатель платит регистрационный сбор DLD в размере 4% от цены объекта — и на вторичном рынке, и при покупке у застройщика. Формальная норма о делении по 2% между сторонами существует, но в реальных сделках рынка она не применяется: бюджет 4% нужно закладывать покупателю. Распространённое исключение — акция застройщика, который на старте продаж берёт сбор DLD полностью или частично на себя.

Для объекта на этапе строительства договор регистрируется через Oqood, а 4% DLD уплачиваются при регистрации договора, а не при передаче ключей. До первого платежа необходимо проверить регистрацию проекта и его эскроу-счёт: средства покупателей должны поступать именно туда. При перепродаже готового объекта потребуется NOC застройщика стоимостью примерно AED 1 000–5 250 плюс НДС; при переуступке строящегося лота возможен отдельный сбор за передачу договора.

В этом примере дополнительные расходы составляют около 6,3% цены объекта, что укладывается в практический ориентир 6–8% при покупке за наличные в 2026 году. При ипотеке добавляются регистрация ипотеки в DLD — 0,25% от суммы кредита — и банковские комиссии; подробнее их состав разобран в материале про ипотеку в Дубае для нерезидентов. Для дарения между родственниками первой степени действует льготная ставка 0,125% вместо 4%.

Что августовская статистика означает для инвестора

Август подтверждает разделение рынка на разные сценарии. Для аренды важнее не общий оборот AED 41,35 млрд, а будущая конкуренция в конкретном доме, сервисный сбор и спрос в локации. Для перепродажи недвижимости на этапе строительства важны доля уже выплаченных средств, условия NOC и возможность передачи договора. Для готового объекта — реальная арендная ставка, расходы на управление и ликвидность при выходе.

Наш вывод

Наша позиция: августовское замедление не выглядит разворотом рынка, но требует более строгого отбора объекта. Массовый спрос по-прежнему поддерживает студии и 1BR на этапе строительства, тогда как готовое жильё выигрывает у покупателей, которым важны аренда сразу после сделки и понятная финансовая модель.

Мы считаем рискованной покупку только на ожидании роста цены. При среднем чеке AED 2,71 млн и заметной доле крупных земельных сделок общая статистика не заменяет проверку конкретного проекта, застройщика, условий рассрочки и расходов на вход.

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.

Интересуют инвестиции в недвижимость ОАЭ? Подберите объект на этапе строительства →