Dubai Islands: продажи на AED 18,8 млрд и проект Shione за AED 3 млрд
За последние 12 месяцев Dubai Islands собрал AED 18,8 млрд продаж в 5 035 сделках. Новый проект Shione стоимостью AED 3 млрд подтверждает: район быстро переходит из стадии раннего запуска в рынок с премией за локацию, поэтому входить стоит через сравнение цены за фут², графика платежей и сроков передачи.
Dubai Islands вышел на AED 18,8 млрд сделок за 12 месяцев, а число регистраций достигло 5 035. Для инвестора это важнее громких анонсов: в 2026 году район уже нельзя оценивать как «дешёвый стартовый береговой проект» — ориентиром становятся реальные сделки около AED 2 700–2 850 за фут² и будущий объём предложения.
Dubai Islands стал рынком с большим объёмом сделок
AED 18,8 млрд — это сигнал ликвидности, но не автоматического роста
Высокий оборот означает, что в районе есть широкий спрос на квартиры у воды, а не единичные дорогие продажи. В январе–ноябре 2026 года около 92–96% зарегистрированных продаж на Dubai Islands приходилось на покупку на этапе строительства. Поэтому основную конкуренцию инвестор получает не от готовых квартир, а от следующих запусков с рассрочкой.
Для первичного отбора объектов полезно начать с недвижимости Dubai Islands, а затем сверить конкретный корпус и видовые характеристики с нашим обзором района Dubai Islands для инвестора. Мы в сопровождении сделок видим, что одинаковая площадь в пределах одного островного кластера может по-разному продаваться на вторичном рынке из-за этажа, вида и реального расстояния до пляжа.
Покупка на этапе строительства остаётся главным сегментом
Покупка на этапе строительства подходит тем, кто готов ждать передачу объекта и планирует капитализацию до ключей. Выбирать нужно среди строящихся ЖК, но только после проверки регистрации проекта, эскроу-счёта и условий переуступки. Если нужна аренда в ближайший год, логичнее рассматривать готовые комплексы Дубая: там можно сразу проверить фактический сервисный сбор, качество управления и спрос арендаторов.
В 2026 году ликвидность Dubai Islands создаёт возможности для перепродажи недвижимости, но 92–96% сделок в строящемся сегменте требуют сравнивать объект не с рекламной ценой, а с ближайшими новыми запусками.
Shione повышает планку для новых запусков
Две башни и 603 резиденции с передачей в IV квартале 2030 года
BEYOND Developments вывел Shione в составе мастер-плана SIORA: бюджет проекта составляет AED 3 млрд, предусмотрено 603 резиденции в двух башнях, а передача запланирована на IV квартал 2030 года. Горизонт почти в четыре года делает проект инструментом для инвестора, который может держать капитал до завершения строительства, а не для покупателя, рассчитывающего на скорую аренду.
При заявленной передаче в IV квартале 2030 года доход от аренды у Shione появится только после получения ключей, меблировки и выхода на рынок. До этого периода доходность считать по аренде нельзя.
Премиальный продукт требует премиальной дисциплины в расчётах
На Dubai Islands покупатель платит не только за метраж, но и за концепцию, доступ к воде, архитектуру и ограниченность конкретной линии. Это не отменяет базовую проверку: цена за фут² должна сопоставляться с зарегистрированными сделками за 2026 год, а не с ценой самого дорогого соседнего запуска. Для сравнения береговых локаций можно также посмотреть Dubai Harbour и Palm Jumeirah, где разница в зрелости инфраструктуры уже заложена в стоимости.
На рынке одновременно работают Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha Realty, Meraas, Aldar и Binghatti. Сильный бренд помогает продажам, но не заменяет проверку конкретного проекта: эскроу, темпов строительства, размера сервисного сбора и условий переуступки.
Доходность на Dubai Islands нужно считать от текущей цены входа
Арендная доходность зависит от стратегии, а не от загрузки
Для Дубая ориентир валовой доходности долгосрочной аренды составляет 5–9% годовых, посуточной — 6–15% годовых. Это доходность от полной цены покупки, а не процент занятых ночей. Загрузка 80–90% в посуточной аренде не означает 80–90% годовых: из выручки вычитаются управление, коммунальные платежи, сервисный сбор, мебель, простой и маркетинг.
На раннем береговом рынке мы рекомендуем считать два сценария: долгосрочная аренда после передачи и продажа по переуступке до ключей. В одном из близких по стратегии кейсов вход составлял 10–20%, к перепродаже было выплачено 40–60% цены, а результат на вложенный капитал находился в диапазоне 30–120% за 18–30 месяцев. Это не прогноз для Shione, а пример того, почему важны цена входа, срок и ликвидность договора.
Цена покупки важнее красивой ставки в презентации
Если квартира приобретается за AED 2 млн и приносит AED 140 тыс. валового арендного дохода в год, валовая доходность составляет 7%, а не 14%. Для проверки базы расчёта используйте наш разбор доходности недвижимости Дубая на данных рынка: в нём доходность отделена от роста цены и от графика рассрочки.
В бюджет сделки нужно заложить DLD и проверить эскроу
Практически покупатель обычно планирует 4% DLD за свой счёт
В бюджете покупки в Дубае разумно сразу закладывать сбор DLD в размере 4% цены объекта: на практике его чаще оплачивает покупатель, даже если стороны могут договориться иначе. При ипотеке дополнительно применяется регистрационный сбор 0,25% от суммы кредита. Для строящегося объекта деньги покупателя должны поступать на эскроу-счёт проекта, а статус проекта следует проверять через сервисы DLD и RERA.
- Считать доходностью загрузку посуточной аренды вместо чистого годового результата.
- Сравнивать цену за фут² у воды с проектом без сопоставимого вида, уровня отделки и срока передачи.
- Закладывать аренду до IV квартала 2030 года в финансовую модель Shione.
- Не учитывать AED 80 000 сбора DLD при бюджете покупки AED 2 млн.
- Платить по реквизитам, не проверив эскроу-счёт и регистрацию проекта в DLD.
Dubai Islands в цифрах: сделки 2026
Сделки в районе, зарегистрированные в Земельном департаменте Дубая (DLD) с 1 января по 5 ноября 2026.
Сделки по кварталам
число сделок: до сдачи дома (продажи застройщика и перепродажи строящегося жилья) и готовое жильё- До сдачи дома
- Готовое жильё
Таблица с цифрами
| Квартал | До сдачи дома | Готовое жильё | Всего |
|---|---|---|---|
| I кв. | 1 695 | 4 | 1 699 |
| II кв. | 1 384 | 3 | 1 387 |
| III кв. | 507 | 1 | 508 |
| IV кв.* | 292 | 24 | 316 |
Источник: открытые данные Земельного департамента Дубая (DLD), сделки купли-продажи с 1 января по 5 ноября 2026. * — квартал ещё не закончился. «До сдачи дома» — все сделки по строящимся объектам: и продажи застройщика, и перепродажи; открытые данные DLD их не разделяют.
Цена за кв. фут по кварталам
медиана, AED за кв. фут (1 м² ≈ 10,76 кв. фута)- До сдачи дома
- Готовое жильё
Таблица с цифрами
| Квартал | До сдачи дома | Готовое жильё |
|---|---|---|
| I кв. | 2 778 | 1 640 |
| II кв. | 3 041 | 1 416 |
| III кв. | 2 536 | 1 672 |
| IV кв.* | 2 216 | 2 224 |
Медиана — половина сделок дешевле, половина дороже.
Цены по спальням, аренда, доходность и проекты района — на странице недвижимость Dubai Islands.
Наш вывод
Dubai Islands уже подтвердил спрос объёмом AED 18,8 млрд за 12 месяцев, но рост числа запусков меняет логику покупки. Наша позиция: район интересен инвестору с горизонтом до 2030 года и резервом на платежи, однако вход по максимальной цене за фут² только ради «нового бренда» несёт повышенный риск.
Shione может быть уместен в портфеле как премиальная долгосрочная позиция, но не как готовый арендный актив. Тем, кому нужен денежный поток в 2026–2027 годах, стоит параллельно оценить готовые объекты и их фактическую аренду.
- Сравнить цену выбранного лота с зарегистрированными сделками Dubai Islands за 2026 год в пересчёте на фут².
- Заложить в бюджет сбор DLD 4% и отдельный резерв на меблировку, сервисный сбор и простой.
- Проверить регистрацию проекта, эскроу-счёт и разрешение на маркетинг через DLD и RERA.
- Запросить полный график платежей до IV квартала 2030 года и оценить его без будущего арендного дохода.
- Проверить в договоре условия переуступки, размер административного сбора и минимальный объём оплаченной суммы.
Источники3организации и документы, на которых основаны цифры статьи
- Dubai Land Department — открытые данные по сделкам и регистрационные сборы, ноябрь 2026
- Правительство UAE — условия Golden Visa для инвесторов в недвижимость, март 2026
- Arabian Business — запуск проекта Shione и статистика продаж Dubai Islands, ноябрь 2026
Частые вопросы
Сколько недвижимости продано на Dubai Islands?
За последние 12 месяцев объём продаж достиг AED 18,8 млрд при 5 035 сделках. Это показатель оборота района, а не гарантия дальнейшего роста цен каждого проекта.
Когда передадут квартиры в Shione на Dubai Islands?
Передача Shione заявлена на IV квартал 2030 года. До получения ключей объект не может приносить арендный доход.
Какая цена за фут² на Dubai Islands в 2026 году?
В январе–ноябре 2026 года ориентир зарегистрированных сделок составлял около AED 2 700–2 850 за фут². Цена конкретной квартиры зависит от корпуса, вида, площади и срока передачи.
Какую доходность можно получить от квартиры в Дубае?
Долгосрочная аренда обычно ориентируется на 5–9% валовой доходности годовых, посуточная — на 6–15%. Ставку нужно считать от полной цены покупки и всех расходов.
Сколько составляет сбор DLD при покупке квартиры?
Для бюджета покупки закладывайте 4% от стоимости объекта. При цене AED 2 млн это AED 80 тыс. без учёта других расходов на регистрацию и оформление.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.
Интересуют инвестиции в недвижимость ОАЭ? Подберите объект на этапе строительства →