Как купить недвижимость в Дубае: пошаговая инструкция для россиян
В 2026 году покупку недвижимости в Дубае стоит планировать с запасом на регистрационные расходы: сбор DLD — 4% от цены сделки, и на практике его целиком платит покупатель. При цене объекта от AED 500 000 услуги регистрационного центра составляют AED 4 000 плюс НДС. Для строящегося жилья ключевая проверка — регистрация проекта и счёт условного депонирования (эскроу).
Процесс покупки недвижимости в Дубае для россиян не требует резидентской визы: при регистрации готового объекта DLD принимает действующий паспорт нерезидента. Но простота процедуры не отменяет юридическую проверку объекта (due diligence), расчёт всех платежей и контроль документов до перевода денег.
С чего начать покупку недвижимости в Дубае
Первое решение — выбрать цель: проживание, долгосрочная аренда, посуточная аренда или перепродажа недвижимости на этапе строительства. От этого зависит район, тип объекта и схема оплаты. Например, Business Bay удобен для спроса со стороны арендаторов, Dubai Marina — для готовых апартаментов у моря, а Jumeirah Village Circle (JVC) часто рассматривают при более ограниченном стартовом бюджете.
До бронирования определите полную цену входа, а не только стоимость в прайс-листе. Регистрационный сбор DLD составляет 4% от стоимости объекта, и на практике его целиком платит покупатель — и на вторичном рынке, и при покупке у застройщика. Формально резолюция Исполнительного совета делит сбор пополам, по 2% с продавца и покупателя, но в реальных сделках Дубая это распределение не применяется: закладывайте в бюджет все 4%. Единственное распространённое исключение — акция застройщика, который берёт сбор на себя на старте продаж; это маркетинговая скидка, а не договорённость сторон.
Для сделки с готовым объектом стоимостью от AED 500 000 сбор регистрационного центра составляет AED 4 000 плюс НДС; отдельно DLD берёт AED 250 за свидетельство о праве собственности, AED 225 за карту и по AED 10 сборов за знания и инновации. Комиссия агентства — стандартно 2% от стоимости плюс НДС, при ипотеке добавляется регистрация залога 0,25% от суммы кредита.
Бюджет покупки складывается из цены объекта и расходов на оформление: для готовой квартиры за AED 2 млн один только сбор DLD — AED 80 000, и платит его покупатель. Полные расходы на вход обычно укладываются в 6–8% сверх цены.
Этапы сделки: готовый объект и покупка на этапе строительства
Готовая недвижимость на вторичном рынке
После выбора объекта запросите свидетельство о праве собственности, проверьте продавца, наличие ипотеки, задолженности по сервисному сбору и право застройщика выдать электронное разрешение на продажу. Для объектов в районах с правом полной собственности (freehold) DLD требует электронное разрешение от застройщика. Затем стороны фиксируют условия в договоре купли-продажи, согласуют дату регистрации и проводят расчёт через регистрационный центр.
В день сделки покупатель предоставляет паспорт, а документы проверяет сотрудник регистрационного центра. По данным DLD, сама услуга регистрации продажи занимает около 25 минут без учёта ожидания. После оплаты сборов оформляется электронное свидетельство о праве собственности. Подобрать вариант на вторичном рынке можно в каталоге готовых комплексов Дубая — там же видно, какие дома уже сданы и сдаются в аренду.
Строящееся жильё от застройщика
При покупке на этапе строительства вместо готового свидетельства о праве собственности покупатель получает зарегистрированный договор на объект (Oqood). До первого платежа проверьте, что проект зарегистрирован в DLD, а деньги поступают на счёт условного депонирования (эскроу). По правилам DLD все платежи покупателей по строящимся объектам зачисляются на эскроу-счёт проекта. Сбор 4% здесь платится при регистрации договора, а не при передаче ключей.
Изучите график платежей, дату передачи объекта, условия переуступки и штрафы за просрочку. В каталоге строящихся ЖК полезно сопоставлять не рекламную скидку, а цену квадратного фута, статус проекта и реальный объём платежей до передачи ключей. По рассрочке подробнее можно посмотреть разбор рассрочки от застройщика в Дубае.
Не переводите платёж за строящийся объект на личный счёт посредника или на реквизиты, не совпадающие с данными проекта. Эскроу-счёт защищает механизм строительства, но не заменяет проверку договора, сроков и репутации застройщика.
- Считать только цену квартиры и не резервировать 4% на регистрацию DLD и сопутствующие сборы.
- Рассчитывать, что продавец возьмёт на себя половину сбора: в Дубае это почти не встречается.
- Подписывать договор до проверки права продавца, ипотеки и электронного разрешения от застройщика.
- Выбирать рассрочку по низкому первому взносу, не анализируя сумму платежей до передачи объекта.
- Смешивать загрузку при посуточной аренде с годовой доходностью на капитал.
- Планировать Golden Visa без проверки оценки DLD по объекту.
Для готового объекта критичны документы продавца и расчёт в регистрационном центре; для строящегося — статус проекта, эскроу и условия договора с застройщиком.
Сколько стоит оформление и когда возможна Golden Visa
Ниже — ориентир расходов на регистрацию готовой квартиры стоимостью AED 2 000 000. Сбор DLD 4% платит покупатель. В расчёт не включены комиссия агентства (2% плюс НДС), банковские расходы, электронное разрешение застройщика и расходы на ипотеку: они зависят от условий конкретной сделки.
Инвестор, у которого один объект или портфель объектов оценён DLD в AED 2 000 000 и выше, может претендовать на Golden Visa сроком на 10 лет. С февраля 2026 года требование оплатить половину стоимости отменено: ипотечные и строящиеся объекты проходят по оценке DLD, для ипотеки нужен NOC банка. Полные условия и пороги собраны в материале разбор ВНЖ в ОАЭ через недвижимость с порогами 2026 года.
На практике покупатели чаще недооценивают не налоговую часть, а плату за обслуживание и будущие расходы на меблировку. Мы рекомендуем запрашивать спецификацию объекта, годовой сервисный сбор и план платежей до подписания формы бронирования.
Как купить недвижимость в Дубае пошагово
Маршрут от выбора объекта до свидетельства о праве собственности. При готовых документах и наличном расчёте сделка по вторичному рынку укладывается в 3–5 недель, регистрация в центре DLD занимает около 25 минут.
- Определите цель и бюджет — к цене объекта прибавьте 6–8% расходов: сбор DLD 4%, регистрационный центр, комиссию агентства 2% плюс НДС, резерв на меблировку.
- Выберите район и объект — сравните готовые комплексы и строящиеся проекты по сроку владения, способу оплаты и арендной доходности.
- Проведите юридическую проверку — для готового объекта: свидетельство о праве собственности, отсутствие ипотеки и долгов по сервисному сбору; для строящегося: регистрация проекта в DLD и эскроу-счёт.
- Согласуйте договор и платежи — зафиксируйте цену, график, штрафы, дату передачи объекта и условия переуступки; проверьте, кто оплачивает NOC застройщика (обычно продавец, 1 000–5 250 AED).
- Оплатите сборы и пройдите регистрацию — расчёт проводится в регистрационном центре DLD с паспортом; сбор 4% и услуги центра оплачиваются в день сделки.
- Получите документы и спланируйте владение — электронное свидетельство о праве собственности или договор Oqood на строящийся объект, затем аренда, виза или дальнейшие платежи по рассрочке.
Наш вывод
Пошаговая покупка недвижимости в Дубае безопаснее всего работает тогда, когда выбор района, способ оплаты и стратегия выхода определены до бронирования. Готовый объект удобнее для быстрого переезда или аренды, а строящееся жильё — для поэтапных платежей и роста стоимости, но требует более тщательной проверки проекта через DLD и RERA.
Наша оценка: не стоит выбирать объект только по размеру первого взноса или обещанной доходности. Для покупателя из России важнее прозрачный маршрут денег, документы на объект, реальная сумма обязательств в AED — с учётом того, что 4% сбора ложатся именно на вас, — и понятный сценарий владения после передачи ключей.
- Заложить в бюджет 6–8% сверх цены объекта: сбор DLD 4%, регистрационный центр, комиссию агентства, резерв на меблировку.
- Сравнить районы по цели покупки: проживание, аренда или перепродажа недвижимости.
- Запросить у продавца или застройщика документы на объект и проверить их через DLD.
- Для строящегося жилья проверить регистрацию проекта, эскроу-счёт и условия переуступки до первого платежа.
- Считать арендную доходность от полной цены входа с расходами, а не от цены в объявлении.
- Спросить у застройщика про акции с покрытием сбора DLD — это реальная экономия 4%.
- Dubai Land Department
- Real Estate Regulatory Agency
- Исполнительный совет Дубая (резолюция о регистрационном сборе)
Частые вопросы
Можно ли россиянину купить недвижимость в Дубае без резидентской визы?
Да. Для регистрации готового объекта DLD принимает действующий паспорт иностранного покупателя-нерезидента. Виза может оформляться позже, если выполнены её условия.
Сколько составляет сбор DLD при покупке квартиры в Дубае и кто его платит?
4% от цены объекта, и платит их покупатель — и на вторичном рынке, и при покупке у застройщика. Формальное деление по 2% между сторонами в реальных сделках Дубая не применяется. Исключение — акции застройщиков, которые покрывают сбор сами.
Как проверить строящийся проект перед покупкой в Дубае?
Проверьте регистрацию проекта в DLD, данные застройщика, договор Oqood, график платежей и счёт условного депонирования. Платежи покупателей по строящимся объектам должны направляться на эскроу-счёт проекта.
Сколько времени занимает регистрация готовой недвижимости в Дубае?
DLD указывает срок услуги регистрации продажи около 25 минут без учёта времени ожидания в регистрационном центре. Вся сделка при готовых документах занимает 3–5 недель.
Какая недвижимость нужна для Golden Visa в Дубае?
Оценка DLD по объекту или портфелю объектов — от AED 2 000 000. С февраля 2026 года требование оплатить половину стоимости отменено: ипотечные и строящиеся объекты проходят при наличии NOC банка.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.
Хотите купить недвижимость в ОАЭ? Смотрите новостройки в каталоге →