Отчёт о рынке недвижимости Дубая: итоги 2025 года и прогноз на 2026 год
В первом квартале 2026 года средняя цена жилой недвижимости в Дубае достигла AED 1 933 за кв. фут, прибавив 10,5% за год. Рынок сохраняет высокий спрос, но переходит от широкого роста к выборочному: в 2026 году решающими становятся район, стадия проекта, качество застройщика и реальная арендная доходность.
Дубай завершил 2025 год рекордной активностью: свыше 270 000 сделок на AED 917 млрд, что на 20% больше предыдущего года. Однако отчёт о рынке недвижимости Дубая в середине 2026 года уже нельзя строить на инерции прошлых рекордов: покупатель должен сопоставлять цену входа, будущий объём предложения и денежный поток от аренды.
Итоги рынка: рекорд 2025 года и замедление темпов в 2026-м
В первом квартале 2026 года в Дубае прошло 45 158 жилых сделок на AED 137,3 млрд: количество выросло на 4,2% год к году, а стоимость — на 19,4%. Средняя цена по городу составила AED 1 933 за кв. фут. Квартиры торговались в среднем по AED 1 872 за кв. фут, виллы — по AED 2 369 за кв. фут.
Главный драйвер — покупка на этапе строительства. На неё пришлось 72% сделок первого квартала: 32 607 продаж против 12 551 сделки с готовыми объектами. В деньгах строящееся жильё сформировало около AED 103 млрд, тогда как готовый сегмент — почти AED 34 млрд. Это объясняет, почему новые запуски Emaar, DAMAC, Azizi, Binghatti, Sobha Realty и Meraas по-прежнему быстро собирают бронирования, но не означает одинаковый потенциал у каждого проекта.
В 2026 году спрос остаётся высоким, но годовой рост цен замедлился примерно до 9–10% против более быстрого темпа в 2025 году. Стратегия «купить любой новый запуск» стала заметно рискованнее.
В первом квартале 2026 года Business Bay достиг AED 2 613 за кв. фут, Downtown Dubai — AED 3 010, Palm Jumeirah — AED 4 525. Сравнивать объекты нужно внутри своего района и класса, а не со средней ценой по Дубаю.
Где сохраняется инвестиционный спрос
Для инвестора рынок делится не на «дорогой» и «дешёвый», а на локации с понятной ликвидностью, арендным спросом и объёмом будущей конкуренции. В деловом сегменте стоит отдельно анализировать Business Bay: район остаётся среди лидеров по стоимости сделок, а наш разбор доходности Business Bay на реальных сделках помогает отделить рекламные ожидания от расчёта по фактическим ценам.
Более массовый сегмент представлен в Jumeirah Village Circle (JVC): средняя цена здесь в первом квартале 2026 года составляла около AED 1 479 за кв. фут. При этом именно JVC лидирует по будущему объёму предложения — 35 780 объектов в заявленном строительном портфеле. Для покупки под аренду это означает необходимость выбирать корпус, планировку и срок передачи особенно внимательно.
В семейном сегменте спрос поддерживают районы с инфраструктурой и ограниченным предложением качественных домов — например, Dubai Hills Estate, где средняя цена в первом квартале 2026 года достигла AED 2 527 за кв. фут. В премиальном сегменте Palm Jumeirah и Downtown Dubai сохраняют международный спрос, но вход от AED 3 010–4 525 за кв. фут требует более консервативной модели доходности.
В 2026 году заявлено около 350 000 жилых объектов к передаче до 2030 года. По оценке рынка, вовремя может быть завершено около 95 649 объектов из ранее прогнозировавшихся 144 888: сроки сдвигаются, но риск локального избытка квартир в районах с большим числом запусков остаётся.
Прогноз цен в Дубае на 2026 год: рост сохранится, но станет неравномерным
Базовый прогноз рынка на 2026 год — около 10% роста жилых цен, но это не средняя доходность инвестора и не обещание роста для конкретного объекта. Прогноз по квартирам составляет около 7,4%, по виллам и таунхаусам — до 17,7%. Разрыв объясняется тем, что на квартиры приходится около 85% будущего предложения, а доля вилл — примерно 14%.
Наша оценка: наиболее устойчивыми выглядят проекты в районах с готовой транспортной и социальной инфраструктурой, дефицитом качественных форматов и сильной репутацией застройщика. У Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha Realty и Aldar инвестор покупает не только планировку, но и историю передач, управление сообществом и ликвидность на вторичном рынке. При этом бренд не отменяет проверку цены за кв. фут и условий рассрочки.
Для аренды разумно ориентироваться на валовую доходность 5–9% годовых при долгосрочном контракте и 6–15% годовых при посуточной модели. Это доходность от текущей цены покупки, до сервисного сбора, простоев, меблировки и управления. Загрузка посуточного объекта и доходность инвестиций (ROI) — разные показатели: высокая загрузка не гарантирует высокий чистый результат.
Прогноз цен Дубая на 2026 год остаётся положительным, но массовые квартиры в районах с большим портфелем строек могут расти медленнее рынка. Виллы, таунхаусы и редкие качественные объекты имеют более сильную защиту от избытка предложения.
Наш вывод
Рынок недвижимости Дубая в 2026 году не выглядит рынком для пассивной покупки по презентации застройщика. Рекорд 2025 года и сильный первый квартал поддерживают ликвидность, но рост предложения и более осторожное поведение покупателей требуют дисциплины. Мы считаем перегретыми сделки, где цена нового проекта заметно выше готовых аналогов без убедимого преимущества по локации, архитектуре или сроку передачи.
Покупка подходит инвестору с горизонтом от 3 лет, резервом на сервисный сбор и готовностью сравнивать реальные сделки. Для краткосрочной перепродажи недвижимости нужен особенно качественный вход: в первом квартале 2026 года активность на вторичной перепродаже строящихся объектов снизилась, поэтому выйти из позиции быстро можно не в каждом проекте.
- Сравнить цену за кв. фут с готовыми и строящимися аналогами в том же районе.
- Заложить в бюджет сбор DLD 4%: для объекта за AED 2 млн это AED 80 000.
- Проверить проект, застройщика и счёт условного депонирования (эскроу) через DLD и RERA.
- Посчитать арендную доходность от полной цены входа, включая меблировку, простой и плату за обслуживание.
- Выбрать рассрочку с платежами, которые не создают необходимость срочно продавать объект до передачи.
- Проверить соответствие объекта порогу AED 2 млн, если цель покупки — Golden Visa.
- Dubai Land Department
- CBRE
- Knight Frank
- ValuStrat
Частые вопросы
Что происходит с рынком недвижимости Дубая в 2026 году?
После рекордного 2025 года рынок сохраняет активность: в первом квартале 2026 года зарегистрировано 45 158 жилых сделок на AED 137,3 млрд. Темпы роста цен замедляются, а разница между районами и типами недвижимости становится заметнее.
Какой прогноз цен на недвижимость в Дубае на 2026 год?
Базовый рыночный прогноз — около 10% роста жилых цен за 2026 год. Квартиры могут прибавить около 7,4%, виллы и таунхаусы — до 17,7%, но конкретный объект может отклоняться от этих ориентиров.
Что выгоднее в Дубае: строящийся или готовый объект?
Строящееся жильё удобно рассрочкой и потенциалом роста к передаче, но несёт риск сроков и конкуренции новых корпусов. Готовый объект позволяет сразу оценить отделку, арендную ставку и начать получать доход после оформления.
Какая арендная доходность возможна в Дубае в 2026 году?
Рыночный ориентир валовой доходности при долгосрочной аренде составляет 5–9% годовых, при посуточной модели — 6–15% годовых. Чистый результат ниже из-за сервисного сбора, управления, меблировки и периодов простоя.
Сколько стоит оформить Golden Visa через недвижимость?
Для инвестора ориентир стоимости объекта или нескольких объектов составляет от AED 2 млн. Услуга DLD для 10-летнего разрешения на резидентство в 2026 году оценивается в AED 4 020, а общий заявленный набор государственных расходов — около AED 9 884,75 без дополнительных расходов семьи.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.
Интересуют инвестиции в недвижимость ОАЭ? Подберите объект на этапе строительства →