Аналитика DLD: структура сделок Дубая за сентябрь 2026
В сентябре 2026 года рынок недвижимости Дубая провёл 15 248 сделок на AED 43,64 млрд: стоимость выросла на 5,5% к августу при почти неизменном количестве регистраций. Покупка на этапе строительства дала 46,9% всех сделок, но крупнейшим сегментом по деньгам стала земля — AED 17,29 млрд, или 39,6% оборота.
Сентябрьская статистика DLD показывает не «разворот» рынка, а изменение его внутренней структуры: средняя стоимость одной регистрации выросла, тогда как число сделок осталось практически на августовском уровне. Для инвестора это сигнал разделять массовый спрос на квартиры, сделки с готовым жильём и крупные земельные покупки, которые заметно влияют на общий денежный объём месяца.
Сентябрь 2026: стоимость рынка выросла при стабильном числе сделок
За сентябрь 2026 года DLD зафиксировал AED 43,64 млрд совокупной стоимости операций против AED 41,35 млрд в августе — рост на 5,5%. При этом количество сделок практически не изменилось: 15 248 против 15 259 месяцем ранее, то есть снижение составило лишь 0,1%. Число именно сделок купли-продажи, напротив, сократилось с 11 244 до 10 622, или на 5,5%.
Практический вывод: денежный оборот вырос не потому, что рынок стал оформлять больше объектов, а потому, что в сентябре было больше крупных операций. Годовое сравнение требует осторожности: относительно сентября 2025 года, когда оборот достигал AED 66,41 млрд, показатель сентября 2026 года ниже на 34,3%. Это сравнение идёт с исключительно высокой базой прошлого года и не отменяет месячного роста.
Земельные сделки дали AED 17,29 млрд — 39,6% всей стоимости сентября 2026 года — при доле всего 10,5% по количеству регистраций. Поэтому общий оборот месяца нельзя использовать как единственный индикатор спроса на квартиры.
Какие сегменты сформировали оборот DLD
Покупка на этапе строительства сохранила лидерство по количеству: 7 155 регистраций, или 46,9% всех сделок сентября. Сегмент готового жилья показал 6 490 сделок, или 42,6%. Для оценки первичного предложения стоит отдельно изучать строящиеся ЖК, а для сопоставления с объектами, которые уже можно сдать в аренду, — готовые комплексы Дубая.
Внутри обоих сегментов основу спроса сформировали квартиры и апартаменты: AED 10,28 млрд в строящихся проектах и AED 8,15 млрд в готовом фонде. В готовом жилье виллы заняли AED 2,92 млрд, или 22,8% сегмента, тогда как в первичных продажах их объём составил AED 1,53 млрд, или 11,3%.
Среди локаций в строящихся проектах выделялись Business Bay с AED 0,92 млрд, Madinat Al Mataar с AED 0,90 млрд и Al Khairan First с AED 0,83 млрд. В готовом сегменте Business Bay также был среди лидеров — AED 0,56 млрд; для сравнения стратегии входа и аренды полезен наш разбор доходности Business Bay на реальных сделках и каталог Business Bay. Jumeirah Village Circle показал AED 0,48 млрд в строящихся и AED 0,40 млрд в готовых объектах — это признак ликвидности района в двух разных форматах предложения; посмотреть экспозицию можно в Jumeirah Village Circle (JVC).
В сентябре 2026 года первичный рынок лидировал по числу сделок — 7 155 регистраций, но земля сформировала максимальный оборот — AED 17,29 млрд. Инвестору в квартиру важнее анализировать свой сегмент, район и цену конкретного лота, чем общий оборот DLD.
Как инвестору читать эти цифры и не ошибиться с выводами
Статистика DLD фиксирует зарегистрированные операции, но не заменяет анализ будущей аренды, сервисного сбора, планировки и графика платежей. Например, высокий оборот земельных сделок не означает автоматический рост цен на студии или однокомнатные квартиры. Аналогично, крупные продажи в Palm Jumeirah или Downtown не должны становиться прямым ориентиром для массового бюджета в JVC, Al Furjan или Dubai South.
Мы рекомендуем сравнивать покупки на этапе строительства прежде всего по сроку передачи, доле уже выплаченных средств и условиям перепродажи недвижимости. У Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha Realty, Meraas, Aldar и Binghatti различаются продукт, графики рассрочки, объём новых запусков и репутация по передаче проектов. Название застройщика важно, но не отменяет проверки конкретного проекта, эскроу-счёта и договора.
Для готового объекта база расчёта — текущая цена покупки и ожидаемый чистый арендный поток. Для посуточной аренды ориентир валовой доходности в Дубае составляет 6–15% годовых, для долгосрочного контракта — 5–9% годовых; загрузка в процентах не является доходностью. Если объект покупался раньше дешевле, его результат на вложенный капитал может быть выше, но новому покупателю нужно считать доходность от сегодняшней цены входа.
Порог AED 2 млн имеет ещё одно значение: при соблюдении условий он используется для Golden Visa через недвижимость. Однако не стоит выбирать объект только ради визы: сначала нужно оценить ликвидность, срок владения и реальный сценарий выхода. Для семейного формата и более крупных лотов можно сопоставить динамику в Dubai Hills Estate с планируемым горизонтом владения.
- Считать AED 43,64 млрд прямым показателем спроса на квартиры, не отделяя AED 17,29 млрд земельных операций.
- Сравнивать доходность от старой цены покупки с текущей доходностью нового инвестора без указания базы расчёта.
- Принимать долю строящихся сделок в 46,9% за рекомендацию покупать любой новый проект.
- Не закладывать в бюджет регистрационный сбор DLD в размере 4% от цены покупки.
- Оценивать готовый объект по объявлению, а не по зарегистрированным сделкам и чистому арендному потоку.
Наш вывод
Сентябрьская картина DLD выглядит устойчивой для рынка квартир: 13,52 млрд AED в строящихся проектах и 12,84 млрд AED в готовом жилье подтверждают широкий спрос в обоих сегментах. Но общий рост оборота на 5,5% во многом объясняется крупными земельными операциями, поэтому говорить о синхронном ускорении всех районов и форматов было бы преждевременно.
Наша оценка: покупка на этапе строительства подходит инвестору с горизонтом от передачи объекта и готовностью управлять риском сроков и рассрочки. Готовое жильё логичнее для тех, кому нужен понятный арендный поток сразу после оформления. В обоих случаях решение стоит строить от бюджета полного входа, цены реальных сделок и ликвидности конкретной локации, а не от одной месячной сводки.
- Разделить свой поиск на строящиеся и готовые объекты, не смешивая их показатели в одной модели.
- Заложить в бюджет покупки сбор DLD 4%: для объекта за AED 2 млн это AED 80 000.
- Проверить регистрацию проекта и эскроу-счёт, если рассматривается покупка на этапе строительства.
- Сравнить цену лота с зарегистрированными сделками в том же районе и похожем типе недвижимости.
- Посчитать арендную доходность от текущей цены входа, отдельно показав валовой и чистый результат.
- Проверить, соответствует ли общая стоимость от AED 2 млн вашей цели по Golden Visa, если резидентство входит в стратегию.
- Dubai Land Department
- Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security
- Flatmarket.ru
Частые вопросы
Какой объём сделок с недвижимостью был в Дубае в сентябре 2026 года?
Совокупная стоимость зарегистрированных операций составила AED 43,64 млрд, а количество сделок — 15 248. Это на 5,5% больше по стоимости, чем AED 41,35 млрд в августе 2026 года.
Какой сегмент лидировал в Дубае по числу сделок в сентябре 2026 года?
Лидировала покупка на этапе строительства: 7 155 сделок, или 46,9% всех регистраций. Готовое жильё заняло второе место с 6 490 сделками, или 42,6%.
Почему земля стала крупнейшим сегментом по стоимости?
Земельные сделки составили AED 17,29 млрд, или 39,6% общего оборота, при 1 603 регистрациях. Небольшое число крупных сделок способно существенно повысить денежный объём месяца.
Сколько составляет сбор DLD при покупке недвижимости в Дубае?
Для регистрации договора купли-продажи применяется сбор 4% от цены объекта. В расчёте для покупки за AED 2 млн это AED 80 000; распределение расходов фиксируется условиями сделки, но покупателю следует предусмотреть всю сумму в своей финансовой модели.
Какая доходность недвижимости в Дубае считается реалистичной в 2026 году?
Рыночный ориентир валовой доходности составляет 6–15% годовых для посуточной аренды и 5–9% годовых для долгосрочной. Итог зависит от района, цены входа, простоя, управления и сервисного сбора.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.
Интересуют инвестиции в недвижимость ОАЭ? Подберите объект на этапе строительства →