Аналитика DLD: структура сделок в Дубае к 26 октября 2026 года
За неделю 43, завершившуюся 26 октября 2026 года, стоимость сделок с объектами без учёта земли в Дубае составила AED 5,88 млрд — на 6,0% меньше предыдущей недели. Покупка на этапе строительства сохранила лидерство: AED 3,04 млрд, или 51,8% рынка, но разрыв с готовым жильём оказался минимальным.
Аналитика DLD за 26 октября 2026 года показывает не разворот рынка, а его более избирательную фазу: число всех сделок с учётом земли сократилось на 8,6%, до 3 486, тогда как продажи снизились лишь на 1,9%, до 2 376. Для инвестора это сигнал смотреть не на общий заголовок о снижении активности, а на структуру спроса, районы и тип объекта.
Что изменилось в структуре сделок DLD
За отчётную неделю объём сделок без земли составил AED 5 876,4 млн против AED 6 251,7 млн неделей ранее. Снижение на AED 375,3 млн выглядит заметно, однако рынок сохранил баланс между двумя ключевыми сегментами: на покупку на этапе строительства пришлось AED 3 041,8 млн, на готовые объекты — AED 2 834,5 млн.
Квартиры остаются ядром спроса в обоих сегментах: вместе они сформировали AED 4,07 млрд, или около 69% стоимости сделок без земли. При этом в готовом жилье доля вилл выше на 3,3 процентного пункта, а в строящихся проектах заметно активнее коммерческая недвижимость. Это означает, что покупатели выбирают не просто «новостройку» или вторичный рынок, а решают разные задачи по сроку входа, ликвидности и денежному потоку.
Доля покупки на этапе строительства — 51,8%, но готовые объекты уже дают 48,2% недельного оборота. При таком балансе инвестору важнее сравнить цену конкретного лота и будущую аренду, чем исходить из общего тезиса о превосходстве одного сегмента.
Покупка на этапе строительства: спрос концентрируется в нескольких локациях
В сегменте покупки на этапе строительства лидировал Business Bay с AED 314,6 млн, или 10,3% объёма. Далее шли Madinat Al Mataar — AED 194,6 млн, City of Arabia — AED 129,7 млн, Al Khairan First — AED 126,5 млн и Al Rowaiyah First — AED 125,7 млн. Такая концентрация подтверждает практическое правило: ликвидность проекта зависит не только от имени застройщика, но и от того, есть ли у района понятный пул конечных покупателей и арендаторов.
Для выбора строящегося объекта стоит сравнивать проекты Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha Realty, Meraas и Binghatti не по рекламной цене за квадратный фут, а по графику платежей, стадии готовности и объёму нового предложения вокруг. В этом сегменте платежи покупателей направляются на проектный эскроу-счёт, а статус строительства можно отслеживать через сервисы DLD и RERA. Изучать актуальные предложения удобнее в разделе строящиеся ЖК.
На покупку на этапе строительства пришлось AED 2 019,7 млн сделок с квартирами и AED 531,7 млн с коммерческими объектами. Коммерческий сегмент занял 17,5% объёма, поэтому недельная статистика не должна автоматически интерпретироваться как спрос исключительно на жилые квартиры.
Мы видим, что сильный недельный объём в районе не делает любой проект инвестиционно оправданным. Важно сопоставить срок передачи объекта с объёмом будущих запусков: на практике именно избыток однотипных квартир в момент передачи сильнее влияет на аренду и перепродажу недвижимости, чем высокий стартовый темп бронирований.
Готовые объекты: покупатели платят за понятный актив и ипотечную ликвидность
В готовом сегменте крупнейшие объёмы показали Palm Jumeirah — AED 149,9 млн, район Burj Khalifa — AED 137,9 млн, Business Bay — AED 127,2 млн, Dubai Marina — AED 79,2 млн и JVC — AED 77,1 млн. Это сочетание премиального побережья, центральных районов и массового арендного сегмента говорит о широком спросе, а не о движении только в одной ценовой категории.
Готовые квартиры сформировали AED 2 054,7 млн, или 72,5% этого сегмента; виллы — AED 531,3 млн, или 18,7%. Для покупателя готовый объект ценен возможностью сразу оформить аренду, увидеть состояние здания и оценить сервисный сбор. Выбрать объекты для сравнения можно через готовые комплексы Дубая.
Ипотечные сделки в готовом сегменте достигли AED 1 118,1 млн, или 39,4% его объёма, тогда как в строящихся проектах ипотека составила AED 42,9 млн, или 1,4%. Это ожидаемая разница: готовое жильё чаще подходит покупателям, которым нужен понятный залоговый актив и быстрый выход на аренду. Условия финансирования и сопутствующие расходы стоит сверять с разбором ипотеки в Дубае для нерезидентов.
Формально сбор DLD за регистрацию договора купли-продажи составляет 4%. На практике в сделках с застройщиком этот расход обычно закладывает покупатель, поэтому для расчёта бюджета инвестора разумно считать все 4% от цены объекта, а не половину суммы. Доходность также нужно считать от полной суммы входа, включая сборы, меблировку и простой между арендаторами. Для ориентира по фактической арендной математике полезен разбор доходности Business Bay на реальных сделках.
Как инвестору читать недельную статистику без ложных выводов
Ключевой фон недели — крупные сделки с землёй на AED 4 940,1 млн. Они подтверждают интерес девелоперов к будущему предложению, но не равны спросу конечных покупателей на квартиры. Поэтому рост или снижение земельных сделок не стоит использовать как единственный аргумент для покупки жилья.
- Считать падение числа сделок на 8,6% началом снижения цен. За неделю число продаж уменьшилось только на 1,9%, а ценовую динамику нужно проверять по сопоставимым объектам.
- Сравнивать валовую арендную доходность с доходностью на вложенный капитал. Это разные базы расчёта, особенно при покупке на этапе строительства.
- Оценивать район по одному громкому проекту. Важнее объём строек рядом, инфраструктура и будущая конкуренция в аренде.
- Не включать 4% DLD в бюджет покупки. На объекте за AED 2 млн это AED 80 тыс. дополнительных расходов.
- Считать высокую загрузку при посуточной аренде доходностью. Загрузка отражает занятые ночи, а не годовой результат на капитал.
Для арендной стратегии на массовом рынке стоит отдельно сравнивать JVC и Dubai South, а для премиального спроса — Palm Jumeirah и Dubai Marina. Данные DLD дают направление, но решение следует принимать после проверки конкретных сделок, планировок и расходов на владение.
Наш вывод
Наша оценка: неделя 43 не показывает ухода покупателей из недвижимости Дубая. Скорее рынок стал осторожнее после предыдущего периода активности: общий объём без земли снизился на 6,0%, но покупка на этапе строительства удержала 51,8%, а готовые объекты — 48,2%.
Мы считаем более устойчивой стратегию с заранее понятным сценарием выхода. Для перепродажи недвижимости нужен запас по сроку и цене, для аренды — расчёт чистого результата после всех расходов. Покупателям, рассчитывающим на быстрый рост цены только из-за названия района или застройщика, текущий рынок подходит хуже.
- Сравнить не менее трёх аналогичных лотов по реальным сделкам DLD, а не только по прайс-листам застройщика.
- Заложить в финансовую модель 4% сбора DLD и расходы на регистрацию до внесения брони.
- Для строящегося проекта проверить регистрацию, эскроу-счёт и фактическую стадию строительства через DLD и RERA.
- Рассчитать аренду от текущей цены покупки и отдельно учесть сервисный сбор, меблировку и периоды простоя.
- Выбрать стратегию заранее: аренда после передачи объекта, покупка для проживания или перепродажа недвижимости до передачи.
- Dubai Land Department
- Real Estate Regulatory Agency
- Flatmarket
Частые вопросы
Почему сделки с недвижимостью в Дубае снизились на 8,6%?
На 8,6% сократилось общее число сделок с учётом земли: с 3 813 до 3 486. Продажи снизились слабее — на 1,9%, с 2 423 до 2 376, поэтому недельное изменение само по себе не означает снижение цен.
Какова доля покупки на этапе строительства в Дубае в октябре 2026 года?
В неделе 43 покупка на этапе строительства составила AED 3,04 млрд, или 51,8% объёма сделок без земли. Готовый рынок занял оставшиеся 48,2%, или AED 2,83 млрд.
Какие районы лидировали по готовой недвижимости?
По объёму сделок среди готовых объектов лидировали Palm Jumeirah с AED 149,9 млн, район Burj Khalifa с AED 137,9 млн, Business Bay с AED 127,2 млн, Dubai Marina с AED 79,2 млн и JVC с AED 77,1 млн.
Сколько составляет сбор DLD при покупке квартиры в Дубае?
Сбор DLD за регистрацию договора купли-продажи составляет 4% от стоимости сделки. Для объекта ценой AED 2 000 000 это AED 80 000; в практическом бюджете покупателя эту сумму лучше учитывать полностью.
Что проверить перед покупкой квартиры на этапе строительства?
Проверьте регистрацию проекта, эскроу-счёт, разрешение на продажу, график платежей, процент готовности и объём будущего предложения в районе. Сравните условия нескольких застройщиков, включая Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha Realty и Meraas.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.
Интересуют инвестиции в недвижимость ОАЭ? Подберите объект на этапе строительства →