AHS Twin Towers на Sheikh Zayed Road: что означает запуск офисного проекта AHS Properties
В октябре 2026 года AHS Properties анонсировала AHS Twin Towers — офисный комплекс класса A на Sheikh Zayed Road с заявленным объёмом проекта USD 1,3 млрд. Для инвестора главный вывод прост: это сигнал усиления премиального делового сегмента Дубая, но параметры продажи офисов, цены за квадратный фут и график платежей на момент анонса не раскрыты.
Новый проект AHS Properties выводит в центр внимания коммерческую недвижимость на Sheikh Zayed Road: девелопер планирует преобразовать купленный за AED 1,1 млрд объект Shangri-La Dubai в комплекс AHS Twin Towers. Рынок получает не очередную жилую башню, а крупный офисный актив в одном из ключевых деловых коридоров эмирата.
Что известно о AHS Twin Towers в октябре 2026 года
AHS Properties, основанная в 2021 году Аббасом Саджвани, заявила о запуске AHS Twin Towers на Sheikh Zayed Road. Проект оценён в USD 1,3 млрд и предполагает реконструкцию приобретённого за AED 1,1 млрд Shangri-La Dubai. Архитектурную концепцию готовит Gensler, а интерьеры — AHS Atelier.
Заявленная конфигурация — первый этаж и 50 этажей выше него. В составе комплекса предусмотрено более 30 000 кв. футов для wellness- и фитнес-инфраструктуры, свыше 12 000 кв. футов гастрономических пространств и более 1 000 парковочных мест. Для офисного здания это не второстепенные детали: парковка, переговорные зоны, рестораны и сервисы для сотрудников напрямую влияют на востребованность у арендаторов.
Девелопер уже работал в этом сегменте: его AHS Tower был полностью распродан на этапе девелопмента более чем за USD 700 млн. Однако этот результат нельзя механически переносить на AHS Twin Towers: другой объект, иной момент рынка и пока не опубликованные условия продаж меняют инвестиционную модель.
На октябрь 2026 года AHS Properties раскрыла масштаб и состав AHS Twin Towers, но не опубликовала цены офисов, площадь лотов, сервисные сборы, дату передачи и план рассрочки. До появления этих данных считать ожидаемую доходность в процентах преждевременно.
Для тех, кто оценивает локацию, полезно изучать не только сам проект, но и недвижимость Sheikh Zayed Road, а также другие проекты AHS Properties. В деловом сегменте важны не только статус адреса, но и право собственности, состав арендаторов, парковочный коэффициент и ежегодный сервисный сбор.
Почему Sheikh Zayed Road важна для офисного инвестора
Sheikh Zayed Road остаётся связующим деловым коридором между Downtown, DIFC, Business Bay и районом Trade Centre. Для арендатора класса A это означает доступ к магистрали, метро и привычной корпоративной инфраструктуре. Для собственника — более широкую аудиторию компаний, но и более высокие требования к качеству здания.
В 2026 году спрос в премиальном офисном сегменте определяется не только адресом: AHS Twin Towers делает ставку на 50 этажей, более 1 000 парковочных мест и свыше 42 000 кв. футов wellness- и гастрономических зон.
Конкурировать за арендаторов в Дубае приходится с современными площадями в DIFC, Business Bay и новых деловых кластерах. Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha Realty, Meraas, Aldar и Binghatti формируют предложение в разных сегментах рынка, но офисный продукт уровня AHS Twin Towers нужно сопоставлять прежде всего с качественными корпоративными зданиями, а не с доходностью жилых апартаментов.
Жилая недвижимость и офисы считаются по-разному. Для квартир долгосрочная арендная доходность в Дубае обычно оценивается в диапазоне 5–9% годовых от текущей цены объекта, а посуточная — 6–15% годовых до расходов. Эти ориентиры нельзя автоматически переносить на офис: там решающими становятся срок корпоративного договора, простой помещения, затраты на отделку и условия сервисного сбора. Для сравнения жилого рынка можно посмотреть наш разбор доходности Business Bay на реальных сделках.
Какие расходы и риски нужно заложить до покупки офиса
Для готового офиса в freehold-зоне регистрация сделки в DLD составляет 4% от цены договора. Формально DLD указывает распределение по 2% между сторонами при стандартной продаже, но инвестору нельзя строить бюджет на этом предположении: до подписания SPA нужно зафиксировать, кто платит весь сбор. В практической финансовой модели разумно резервировать все 4%, а затем уменьшать резерв только при прямом условии договора.
Порог AED 2 млн важен и для резидентских программ: законодательство UAE допускает Golden Visa для владельца недвижимости стоимостью от AED 2 млн при соблюдении условий программы. Но покупка коммерческого помещения не должна строиться только вокруг визы: сначала оценивают ликвидность лота, арендатора и чистый денежный поток после всех расходов.
Если AHS Twin Towers будет продаваться на этапе строительства, до оплаты проверяйте регистрацию проекта и эскроу-счёт через DLD/RERA. Для регистрации проекта DLD требует, в частности, 30% строительной гарантии — в форме готовности работ, банковской гарантии или денежного депозита.
- Считать офисную доходность по ставкам жилых апартаментов без поправки на простой, отделку и корпоративного арендатора.
- Принимать USD 1,3 млрд как цену продажи помещений: это заявленный объём проекта, а не опубликованный прайс-лист.
- Не резервировать 4% DLD до того, как распределение сбора прямо указано в SPA.
- Выбирать офис только по виду на Sheikh Zayed Road, не анализируя парковку, лифты, сервисный сбор и доступ к метро.
- Покупать лот на этапе строительства без проверки регистрации проекта, эскроу и разрешённых условий перепродажи недвижимости.
Если инвестиционная задача предполагает диверсификацию, а не только офисный сегмент, изучите доступную коммерческую недвижимость и строящиеся ЖК. Во втором случае покупатель оценивает также график платежей, дату передачи и потенциал перепродажи недвижимости до получения ключей.
Наш вывод
Наша оценка: AHS Twin Towers — заметный индикатор того, что девелоперы продолжают инвестировать в качественные офисы на центральных магистралях Дубая. Сильная сторона проекта — адрес Sheikh Zayed Road и заявленная инфраструктура: более 1 000 парковочных мест и крупный блок wellness-сервисов работают на корпоративный спрос.
Но на стадии анонса это ещё не готовый инвестиционный продукт. Мы не рекомендуем принимать решение до публикации цен за квадратный фут, состава лотов, сервисного сбора, рассрочки и сроков передачи. Проект может подойти инвестору, который понимает специфику коммерческой аренды и готов сравнивать чистую доходность, а не только статус здания.
- Запросить официальный прайс, площади лотов, дату передачи и график платежей AHS Twin Towers.
- Заложить в бюджет до 4% цены на регистрацию DLD, пока SPA не определит иную схему оплаты.
- Проверить статус проекта, эскроу-счёт и разрешение на продажу через сервисы DLD/RERA.
- Сравнить прогноз чистого дохода минимум с двумя готовыми офисами того же класса на Sheikh Zayed Road и в Business Bay.
- Отдельно оценить сервисный сбор, стоимость отделки, период поиска арендатора и парковочные места, закреплённые за лотом.
- Business Wire
- AHS Properties
- Dubai Land Department
- UAE Legislation
Частые вопросы
Что такое AHS Twin Towers?
AHS Twin Towers — заявленный AHS Properties офисный комплекс класса A на Sheikh Zayed Road. В октябре 2026 года девелопер сообщил об объёме проекта USD 1,3 млрд, первом и 50 этажах, более 1 000 парковочных мест и wellness-инфраструктуре.
Когда начнутся продажи офисов в AHS Twin Towers?
На момент анонса в октябре 2026 года AHS Properties не раскрыла публичный график продаж, площади офисов, цены и рассрочку. Эти параметры следует проверять в официальных документах девелопера перед бронированием.
Сколько составляет сбор DLD при покупке офиса в Дубае?
Регистрационный сбор DLD составляет 4% от цены сделки. При готовой недвижимости DLD указывает базовое распределение по 2% между продавцом и покупателем, однако в договоре стороны могут установить иной порядок оплаты.
Можно ли получить Golden Visa при покупке коммерческой недвижимости?
Законодательство UAE предусматривает категорию инвестора в недвижимость при общей стоимости объекта или объектов от AED 2 млн и соблюдении установленных условий. До сделки необходимо подтвердить применимость программы к конкретной структуре покупки.
Чем инвестиции в офис отличаются от покупки квартиры в Дубае?
Для офиса важнее качество здания, срок корпоративной аренды, отделка, парковка и период простоя. Доходность квартиры обычно оценивают от текущей рыночной цены, а офис требует отдельной модели с расходами на эксплуатацию и поиск арендатора.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.
Интересуют инвестиции в недвижимость ОАЭ? Подберите объект на этапе строительства →