Azizi, Samana и Deyaar: какого застройщика выбрать в Дубае в 2026 году
В 2026 году Azizi, Samana Developers и Deyaar предлагают разные инвестиционные сценарии: от готовых квартир Azizi Riviera со справочным ориентиром доходности 6,3–7,2% до проектов Samana с платежами от 1% в месяц и Deyaar Park Five с передачей в III квартале 2027 года. Выбирать стоит не бренд «в целом», а конкретный проект, локацию, график платежей и цену за фут² относительно готового рынка.
Azizi: масштаб, готовые корпуса и ставка на MBR City
Azizi — один из наиболее заметных частных застройщиков Дубая в массовом и среднем сегменте. В 2026 году его главный инвестиционный плюс — большой выбор между готовыми и строящимися объектами: от Azizi Riviera в MBR City до крупных новых очередей в Dubai South. Это отличает Azizi от более узких по географии конкурентов.
В Azizi Riviera, расположенном рядом с MBR City (Mohammed Bin Rashid City), медианная цена сделок в июне 2026 года составляла около AED 1 939 за фут², а сервисный сбор по жилым корпусам — около AED 19,1 за фут² в год. Для готовых квартир ориентир валовой арендной доходности здесь находится в диапазоне 6,3–7,2% годовых от текущей рыночной цены. Это не доходность от первоначального взноса и не обещание результата: итог зависит от корпуса, вида, меблировки и стратегии аренды.
Azizi рационально рассматривать, если важна ликвидность готового продукта: часть корпусов Riviera уже можно сопоставлять с готовыми ЖК, фактической арендой и ценами перепродажи. По нашему опыту, в таких комплексах инвестор должен считать не рекламную цену старта, а разницу между ценой конкретного лота и соседними завершёнными квартирами.
В актуальных предложениях Azizi в 2026 году сбор DLD указан как 4% от цены объекта, плюс AED 40 сбор знаний и AED 5 250 административный сбор. Эти расходы нужно фиксировать в расчёте до подписания договора.
В сегменте покупки на этапе строительства у Azizi особенно важно оценивать перспективу района. Например, проекты в Dubai South могут иметь более низкую цену входа, но срок инвестиционного горизонта и зависимость от развития окружения там обычно выше, чем у готового жилья в MBR City. Для проверки арендного потенциала центральной локации полезен наш разбор доходности Meydan на реальных сделках.
Azizi в 2026 году подходит инвестору, которому нужна альтернатива между готовым объектом с понятной арендой и строящимся лотом; в Riviera ориентир цены составляет около AED 1 939 за фут², но корпуса с лагуной и видом могут стоить заметно дороже.
Samana Developers: длинная рассрочка против риска цены выхода
Samana Developers строит предложение вокруг рассрочки и насыщенной комплектации: частные бассейны, курортная инфраструктура, меблировка в части проектов. В 2026 году это делает вход доступнее по денежному потоку, но не отменяет главного правила: 1% в месяц — это график платежей, а не скидка к рыночной цене.
На примере Samana Barari Views стартовая цена в 2026 году заявлялась от AED 749 000, а передача объекта была обозначена на I квартал 2027 года. В зарегистрированных сделках июня–июля 2026 года разброс составлял примерно AED 1 020–1 938 за фут²: разница объясняется площадью, этажом, типом квартиры и условиями первоначальной покупки. Это хороший пример, почему нельзя оценивать Samana только по цене «от».
Один из действующих планов Samana в 2026 году предусматривает 5% при бронировании, ещё 5% в течение месяца, 5% на четвёртом месяце и затем платежи по 1% в месяц до 85 месяцев. В другой версии восьмилетнего плана первоначальная нагрузка может составлять 15–20%. Условия меняются от проекта к проекту, поэтому в договоре нужны дата передачи, все платежи после передачи объекта и условия переуступки.
Samana часто сравнивают с Tiger Properties и другими застройщиками, которые продают доступные квартиры с длинной рассрочкой. Мы рекомендуем сравнивать не набор удобств, а будущую стоимость выхода: сколько аналогичных студий и однокомнатных квартир одновременно выйдет на рынок в одном районе. Для покупателя, ориентированного на бюджетный арендный сегмент, альтернативой могут быть Jumeirah Village Circle (JVC) с более сформированной долгосрочной арендой.
Длинная рассрочка Samana снижает стартовый платёж, но не гарантирует прибыль при перепродаже недвижимости: если к передаче в 2027–2028 годах в локации будет много похожих лотов, выйти по цене покупки может быть сложнее.
Deyaar: публичная компания и более консервативный профиль
Deyaar — публичный девелопер с отчётностью и действующим портфелем проектов. По итогам 2025 года компания сообщала о выручке AED 1,97 млрд, прибыли до налогообложения AED 637,9 млн и портфеле будущих проектов примерно на AED 7 млрд. Для инвестора это не заменяет проверку отдельного ЖК, но добавляет прозрачности при оценке финансового профиля застройщика.
Показательный проект — Park Five в Dubai Production City: в 2026 году цены стартуют от AED 720 788, площади составляют 434–2 028 фут², заявленная передача — III квартал 2027 года, а сервисный сбор указан на уровне AED 14–16 за фут² в год. На фоне Azizi Riviera это более доступный вход по абсолютному бюджету, однако локации нельзя считать взаимозаменяемыми.
- Сравнивать рассрочку 1% в месяц с реальной скидкой к цене за фут².
- Покупать квартиру с бассейном, не проверив доплату за площадь и будущий сервисный сбор.
- Считать доходность от первоначального взноса вместо текущей цены квартиры.
- Оценивать Azizi, Samana или Deyaar по бренду, а не по эскроу, Oqood и стадии конкретного проекта.
- Не закладывать 4% DLD и административные платежи в стартовый бюджет.
Наш вывод
В 2026 году Azizi выглядит наиболее универсальным выбором для тех, кто хочет сопоставить покупку на этапе строительства с готовой арендной квартирой. Samana оправдана, когда инвестор осознанно покупает длинный график платежей и не рассчитывает на быструю перепродажу недвижимости. Deyaar интересен более сдержанным профилем и публичной отчётностью, но доступная цена не должна подменять анализ локации.
Наша оценка: рынок перегревается там, где похожие студии продаются только за счёт рассрочки и набора опций. Emaar, DAMAC, Sobha Realty, Azizi, Samana Developers и Deyaar работают в разных ценовых нишах; сравнивать их корректно только внутри одного района, одинаковой площади и срока передачи.
- Сравнить цену выбранного лота за фут² минимум с 5–10 зарегистрированными сделками в том же проекте или районе.
- Заложить в бюджет сбор DLD 4% и все административные платежи до внесения брони.
- Проверить регистрацию проекта, эскроу-счёт и будущий документ Oqood через DLD.
- Запросить полный график платежей, включая платежи после передачи объекта.
- Посчитать арендную доходность от текущей цены покупки с учётом сервисного сбора и простоя.
- Сравнить строящийся объект с готовыми квартирами, если планируется аренда в ближайшие 12–18 месяцев.
- Dubai Land Department
- Azizi Developments
- SAMANA Developers
- Deyaar Development
- Knight Frank
- Property Finder
Частые вопросы
Кто лучше: Azizi или Samana Developers?
Azizi чаще удобнее для сравнения готовой и строящейся недвижимости, а Samana — для покупателя, которому важен длинный график платежей. В 2026 году решающим остаётся цена конкретного лота за фут² и условия выхода из сделки.
Надёжен ли застройщик Deyaar?
Deyaar — публичная компания с финансовой отчётностью. По итогам 2025 года она сообщала о выручке AED 1,97 млрд и прибыли до налогообложения AED 637,9 млн, однако надёжность покупки нужно проверять по эскроу и документам конкретного проекта.
Какая доходность у квартир Azizi Riviera?
В 2026 году справочный ориентир валовой доходности готовых квартир Azizi Riviera составляет 6,3–7,2% годовых от текущей рыночной стоимости. Чистый результат будет ниже после сервисного сбора, управления и периодов без арендатора.
Какой первоначальный взнос у Samana Developers?
В зависимости от проекта и типа рассрочки в 2026 году первоначальная нагрузка может начинаться с 5% при бронировании и достигать 15–20% в первые месяцы. Точный график фиксируется в договоре покупки.
Нужно ли платить 4% DLD при покупке новостройки?
Да, регистрационный сбор DLD составляет 4% от стоимости договора и применяется также к недвижимости на этапе строительства. Дополнительно застройщик может включать административные платежи.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.
Интересуют инвестиции в недвижимость ОАЭ? Подберите объект на этапе строительства →