Аналитика DLD: почему сделки в Дубае почти поровну разделились между новостройками и готовым жильём

Дневная аналитика DLD полезна не как сигнал «покупать сегодня», а как индикатор того, куда в конкретный момент направлен капитал. 6 ноября 2026 года квартиры сформировали AED 857,80 млн оборота в двух сегментах, а земля — AED 999,24 млн. Для инвестора это означает, что ликвидность сохраняется не только в строящихся ЖК, но и в готовых комплексах.

Структура сделок 6 ноября: рынок разделился почти пополам

По данным DLD, на покупку на этапе строительства пришлось 50,1% дневного объёма, на готовые объекты — 49,9%. В абсолютном выражении первичный сегмент опередил вторичный всего на AED 3,71 млн. Такой результат нельзя трактовать как преимущество одного формата над другим: за один день структуру способны изменить несколько крупных сделок с землёй, виллами или коммерческими помещениями.

Квартиры удержали основной денежный поток

Квартиры заняли 59,0% объёма покупки на этапе строительства — AED 407,42 млн. В готовом сегменте их доля оказалась ещё выше: 65,5%, или AED 450,38 млн. Это подтверждает практическую логику рынка: апартаменты проще сравнивать по цене, планировке, сервисному сбору и потенциальной аренде, чем виллы и земельные участки.

Для оценки первичного предложения стоит смотреть не на громкие запуски, а на конкретные локации и график платежей. В каталоге можно изучить строящиеся ЖК, а среди крупных застройщиков — проекты Emaar и строящиеся ЖК Эмаар с одной спальней.

Покупка на этапе строительства сильнее в коммерции, готовый рынок — в квартирах

Внутри сегментов распределение капитала заметно различается. Коммерческая недвижимость сформировала AED 96,02 млн в строящихся проектах против AED 63,40 млн в готовых объектах. Доля коммерческих лотов в первичном обороте составила 13,9%, а на вторичном рынке — 9,2%.

Виллы сохраняют устойчивый спрос в обоих форматах

Виллы показали почти симметричный результат: AED 167,89 млн в строящихся проектах и AED 164,28 млн в готовых. Это 24,3% и 23,9% соответствующих сегментов. Покупатель виллы чаще выбирает не только инвестиционную доходность, но и размер участка, инфраструктуру сообщества и срок переезда. Для такого выбора важны предложения в каталоге вилл и домов, а также виллы от Emaar.

Готовый объект даёт аренду сразу, но требует полной суммы

Готовые квартиры 6 ноября принесли AED 450,38 млн — на AED 42,96 млн больше, чем строящиеся. Инвестор может быстрее вывести объект в аренду, однако приобретение обычно требует большей суммы на старте. В бюджете сделки в Дубае покупатель на практике закладывает сбор DLD 4% от цены договора: формальное распределение между сторонами на первичном рынке не стоит считать основанием для экономии.

Готовые объекты стоит отбирать не по витринной арендной ставке, а по чистому денежному потоку после сервисного сбора, простоя и управления. Для сравнения районов полезен наш разбор доходности Business Bay на реальных сделках, а актуальные варианты доступны в разделе готовые комплексы Дубая.

Emaar: сокращение портфеля будущей выручки не отменяет устойчивость спроса

Связь дневного отчёта DLD с Emaar следует оценивать аккуратно: реестр за 6 ноября не раскрывает продажи по каждому застройщику. Но отчётность Emaar за январь–сентябрь 2026 года даёт важный фон: продажи группы достигли AED 34,7 млрд, а портфель будущей выручки на 30 сентября составил AED 158,8 млрд.

Почему портфель снизился за квартал

На 30 июня 2026 года портфель будущей выручки Emaar составлял AED 164,9 млрд, а к 30 сентября — AED 158,8 млрд. Снижение на AED 6,1 млрд, или примерно на 3,7%, не равнозначно провалу спроса: часть ранее проданных объектов переходит в выручку по мере строительства и передачи. При этом продажи группы за девять месяцев 2026 года составили AED 34,7 млрд, а у Emaar Development — AED 26,2 млрд.

Наша оценка: для покупателя это аргумент смотреть не на размер портфеля сам по себе, а на темп строительства, остаток непроданного предложения и условия платежного плана. Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha Realty, Meraas, Aldar и Binghatti работают в разных ценовых и районных нишах; сравнивать их только по названию бренда нерационально. В проектах Emaar особенно полезно сопоставлять локации Dubai Creek Harbour и The Valley с целью покупки, а не ждать одинаковой динамики цен во всех сообществах. Подробнее о подходе и проектах — в нашем разборе застройщика Emaar.

Наш вывод

Баланс 50,1% против 49,9% 6 ноября 2026 года говорит о зрелости текущего спроса: инвесторы не уходят массово ни в рассрочку от застройщика, ни в готовую аренду. Наиболее понятным остаётся сегмент квартир, который обеспечил AED 857,80 млн дневного оборота.

Мы считаем, что покупать на этапе строительства стоит при понятном запасе по сроку, сильной локации и прозрачном эскроу. Готовый объект рациональнее для инвестора, которому нужен арендный поток в ближайшие месяцы. Переплата за узнаваемый бренд допустима только тогда, когда она подтверждается ликвидностью конкретного района и качеством проекта.

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.

Интересуют инвестиции в недвижимость ОАЭ? Подберите объект на этапе строительства →