Сколько можно находиться в ОАЭ без визы: правила для россиян в 2026 году
В 2026 году гражданин России может находиться в ОАЭ без заранее оформленной визы до 90 дней в каждом 180-дневном периоде. Для зимовки, работы, аренды на год или инвестиций в недвижимость этого срока обычно недостаточно: тогда нужна резидентская виза, включая Golden Visa при оценке объектов от AED 2 000 000.
Безвиз ОАЭ удобен для просмотра объектов, переговоров с застройщиками и короткого проживания: российский паспорт даёт право на многократные въезды с суммарным лимитом 90 дней за 180 дней. Но правило не заменяет ВНЖ: после исчерпания лимита новый выезд и въезд не создают дополнительные 90 дней.
Сколько можно жить в Дубае без визы россиянам
Для граждан России в 2026 году действует режим пребывания до 90 дней в течение 180 дней. На границе заранее получать туристическую визу не требуется: разрешение на въезд оформляется при прибытии. Практически это означает, что нужно считать все дни нахождения в стране, включая день въезда и день выезда, а не ориентироваться на количество перелётов.
В 2026 году лимит составляет 90 дней за 180 дней, а не 90 дней после каждого нового въезда. Короткая поездка в Оман, Турцию или Россию не обнуляет использованные дни.
Безвизовый статус не даёт Emirates ID, не превращает туриста в налогового резидента и не заменяет право на долгосрочную жизнь в стране. Если поездка связана с подбором жилья, имеет смысл сравнить локации с разной ликвидностью: Business Bay удобен для делового ритма, Jumeirah Village Circle (JVC) чаще рассматривают при более умеренном бюджете, а Dubai Hills Estate — для семейного формата.
Безвиз ОАЭ в 2026 году — это 90 дней в пределах 180 дней. Он подходит для знакомства с рынком, но не для постоянной жизни в Дубае.
Когда 90 дней недостаточно: виза через недвижимость
Покупка недвижимости не обязательна для въезда в ОАЭ, но она может стать основанием для резидентства. Важно не смешивать две разные программы: 2-летнюю визу инвестора и Golden Visa сроком на 10 лет. Для оценки условий мы используем собственную аналитику ВНЖ в ОАЭ через недвижимость с порогами 2026 года, построенную вокруг практики оформления и требований DLD.
Golden Visa: порог AED 2 000 000
В 2026 году Golden Visa через недвижимость выдаётся на 10 лет, если оценка объекта или нескольких объектов по данным DLD составляет от AED 2 000 000. Суммировать несколько объектов разрешено. После федерального циркуляра февраля 2026 года требование оплатить 50% цены или внести AED 1 000 000 собственными средствами отменено: ипотечный объект и покупка на этапе строительства могут подходить при оценке DLD от AED 2 000 000. При ипотеке потребуется NOC банка.
Покупка на этапе строительства засчитывается для Golden Visa сразу после регистрации Oqood в DLD — ждать передачу объекта в 2026 году не нужно. Это актуально для проектов Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha Realty, Meraas, Aldar и Binghatti, однако решающим остаётся не имя застройщика, а зарегистрированная оценка и документы по конкретному лоту. Для этого сегмента изучайте строящиеся ЖК: у разных проектов отличаются график платежей, дата регистрации Oqood и условия переуступки.
Двухлетняя виза инвестора: другой подход
С апреля 2026 года после обновления DLD Cube отменён прежний порог AED 750 000 для единственного собственника готового объекта по 2-летней визе инвестора. При совместной собственности, кроме супругов, доля каждого заявителя должна составлять от AED 400 000. Строящееся жильё для этой визы не подходит до передачи и регистрации права собственности: в таком случае рассматривайте готовые ЖК.
Как спланировать поездки и бюджет без ошибок
Мы рекомендуем вести календарь въездов и выездов с первого дня: при частых поездках в Дубай лимит 90 дней расходуется быстрее, чем кажется. Если цель — переезд, не стоит строить финансовую модель только на безвизовом пребывании. Покупка квартиры и получение визы — два связанных, но юридически разных процесса.
Для инвестиционной покупки дополнительно считаются сервисный сбор, регистрационные платежи, комиссия брокера при наличии и расходы на управление. На рынке Дубая валовая арендная доходность долгосрочной аренды обычно находится в диапазоне 5–9% годовых от текущей цены покупки, а посуточной — 6–15% годовых; загрузку нельзя путать с доходностью. Для сравнения стратегии в востребованной локации полезен наш разбор доходности Business Bay на реальных сделках.
- Считать, что каждый выезд из ОАЭ даёт новые 90 дней: в 2026 году учитывается общий лимит за 180 дней.
- Путать Golden Visa от AED 2 000 000 с 2-летней визой инвестора: это разные основания и сроки.
- Покупать строящийся объект ради 2-летней визы: до передачи и регистрации он по этой программе не проходит.
- Считать только цену квартиры и не закладывать сбор DLD 4% в бюджет сделки.
- Ориентироваться на оплаченный взнос вместо оценки DLD для Golden Visa.
- Сверить оценку объекта в DLD с порогом AED 2 000 000 для Golden Visa.
- Проверить наличие регистрации Oqood, если покупается жильё на этапе строительства.
- Получить NOC банка до подачи на Golden Visa при ипотеке.
- Разделить бюджет на стоимость объекта, DLD 4% и сопутствующие платежи.
- Проверить долю каждого владельца при совместной покупке: для 2-летней визы — от AED 400 000, кроме супругов.
Наш вывод
Безвизовый режим — хороший инструмент для первого знакомства с ОАЭ, проверки районов и выбора объекта, но он не решает задачу долгого проживания. На практике инвестору лучше сразу разделить две цели: получение арендного дохода и оформление резидентского статуса. Первая может быть оправдана и при бюджете ниже AED 2 000 000, вторая для Golden Visa требует порога по оценке DLD.
Мы считаем покупку на этапе строительства рациональной для Golden Visa, если застройщик зарегистрировал Oqood, оценка DLD подтверждает нужную сумму, а график платежей не создаёт кассовый разрыв. Для 2-летней визы безопаснее готовый объект с уже оформленным правом собственности. Перед подачей обязательно сверяйте актуальные требования: официальные страницы DLD и ICP иногда обновляются с задержкой относительно циркуляров.
- Посчитайте использованные дни в ОАЭ за последние 180 дней до покупки авиабилетов.
- Определите цель: 90 дней без визы, 2-летняя виза инвестора или Golden Visa на 10 лет.
- Сравните цену и оценку DLD, а не только сумму фактических платежей за объект.
- Заложите в бюджет сбор DLD 4%: для объекта AED 2 000 000 это AED 80 000.
- Проверьте эскроу-счёт, Oqood и график платежей при покупке на этапе строительства.
- Dubai Land Department
- Федеральное управление по идентификации, гражданству, таможне и безопасности портов ОАЭ
- Emirates
Частые вопросы
Сколько можно находиться в ОАЭ без визы гражданину России?
В 2026 году — до 90 дней в каждом 180-дневном периоде. Это суммарный лимит по всем въездам, а не 90 новых дней после каждой поездки.
Можно ли выехать из ОАЭ и снова получить 90 дней без визы?
Нет. Новый въезд не обнуляет использованные дни: нужно учитывать все дни пребывания внутри 180-дневного периода.
Можно ли получить Golden Visa при покупке квартиры в строящемся ЖК?
Да. В 2026 году объект на этапе строительства учитывается после регистрации Oqood в DLD, если оценка DLD составляет от AED 2 000 000.
Нужно ли оплатить половину стоимости квартиры для Golden Visa?
Нет. После федерального циркуляра февраля 2026 года требование оплатить 50% стоимости или AED 1 000 000 наличными отменено. Для ипотечной сделки нужен NOC банка.
Даёт ли Golden Visa гражданство ОАЭ?
Нет. Golden Visa даёт резидентский статус на 10 лет, но не является гражданством ОАЭ и не заменяет паспорт страны.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.
Интересуют инвестиции в недвижимость ОАЭ? Подберите объект на этапе строительства →