Аналитика DLD: почему квартиры формируют структуру сделок Дубая
2 ноября 2026 года в Дубае зарегистрировали сделки с недвижимостью на AED 843,48 млн: покупка на этапе строительства заняла 57,4% денежного объёма, а готовые объекты — 42,6%. Квартиры сформировали AED 662,93 млн, поэтому именно их ликвидность, а не общий заголовок рынка, инвестору стоит проверять в первую очередь.
Куда ушёл капитал: 843,47 млн AED за день
- Строящееся (off-plan)
- Готовый рынок
Таблица с цифрами
| Рынок | Доля | Млн AED |
|---|---|---|
| Строящееся (off-plan) | 57,4% | 484 млн |
| Готовый рынок | 42,6% | 359 млн |
Источник: Dubai Land Department (freehold-сделки), отчёт 03.11.2026
Сделки по типам: строящееся и готовое, млн AED
- Строящееся (off-plan)
- Готовое
Таблица с цифрами
| Тип | Строящееся (off-plan) | Готовое |
|---|---|---|
| Квартиры | 410 млн | 253 млн |
| Виллы | 57,7 млн | 71,2 млн |
| Коммерция | 16,3 млн | 23,3 млн |
| Апарт-отели | 0,0 млн | 12,1 млн |
Источник: DLD, млн AED · доля сегмента, отчёт 03.11.2026
Дневная статистика DLD за 2 ноября 2026 года показывает важный сдвиг внутри рынка: строящиеся объекты сохранили преимущество по стоимости, но готовые квартиры получили сильный импульс. В октябре 2026 года стоимость сделок с готовыми квартирами выросла на 25,7% к сентябрю — до AED 5,28 млрд при 2 988 сделках. Это не сигнал покупать любой готовый объект: цифры нужно разбирать по сегменту, району и цене входа.
Квартиры обеспечили почти 79% дневного объёма сделок
По данным DLD, 2 ноября 2026 года сделки с объектами на этапе строительства составили AED 484,05 млн, а готовый рынок — AED 359,42 млн. Разница между сегментами достигла AED 124,63 млн в пользу строящихся объектов. При этом земельные сделки на AED 2,25 млрд в этой сводке вынесены отдельно: их нельзя механически складывать с продажами квартир и вилл для оценки спроса на жильё.
Квартиры — главный источник ликвидности
Квартиры на этапе строительства дали AED 410,09 млн, или 84,7% всего объёма этого сегмента. В готовом жилье на квартиры пришлось AED 252,84 млн, или 70,3%. Совокупно это AED 662,93 млн за один день — около 78,6% объёма продаж двух сегментов.
Для инвестора это означает, что компактные квартиры остаются самым широким рынком выхода: в них больше покупателей, арендаторов и сопоставимых сделок. В сегменте строящихся ЖК важны график рассрочки, стадия строительства и цена переуступки, а не только стартовая цена в презентации.
Виллы выглядят устойчивее на готовом рынке
Готовые виллы и таунхаусы 2 ноября 2026 года принесли AED 71,20 млн, или 19,8% готового сегмента. У строящихся вилл показатель был ниже — AED 57,71 млн, или 11,9%. Это логично: покупатель готового дома чаще платит за немедленное заселение, участок и сформированную инфраструктуру. Для сравнения вариантов стоит отдельно смотреть виллы и дома и таунхаусы, не смешивая их экономику с квартирами.
Коммерческая недвижимость 2 ноября 2026 года заняла AED 16,26 млн в строящемся сегменте и AED 23,33 млн в готовом. Её доля — 3,4% и 6,5% соответственно, поэтому по одному дню она не даёт основания судить о направлении всего рынка.
Рост готовых квартир — это спрос на готовность, а не отмена покупки на этапе строительства
В октябре 2026 года готовые квартиры показали рост стоимости сделок на 25,7% месяц к месяцу, а число сделок увеличилось на 22,6%. Рост стоимости сопровождался ростом количества регистраций, то есть не сводился только к нескольким дорогим лотам. Но дневная структура 2 ноября показывает другое: покупка на этапе строительства всё ещё лидирует по общей стоимости — AED 484,05 млн против AED 359,42 млн.
Готовые квартиры в октябре 2026 года ускорились на 25,7% по стоимости сделок, но на дневном срезе 2 ноября строящийся сегмент всё ещё был больше на AED 124,63 млн. Выбор зависит от цели: рассрочка и потенциальный рост цены либо аренда с первого года.
Готовый рынок требует расчёта чистой, а не рекламной доходности
В III квартале 2026 года ориентир по средней цене квартир в Дубае находился в диапазоне AED 1 700–1 900 за фут². Валовая доходность долгосрочной аренды обычно составляет 5–9% годовых, а посуточной — 6–15% годовых до расходов. После сервисного сбора, управления, простоев и меблировки чистый результат будет ниже.
В готовых комплексах инвестор платит регистрацию DLD в размере 4% от цены сделки; в бюджете также учитываются административные платежи, комиссия посредника и расходы на подготовку квартиры к аренде. На практике эти затраты чаще ложатся на покупателя, поэтому их нужно считать до внесения резервационного платежа. Подборку готового предложения удобно начать через готовые комплексы Дубая.
Район и застройщик важнее общего объёма сделок за день
Дневная статистика не заменяет анализ конкретного здания. В 2026 году рынок по-разному воспринимает готовые квартиры Emaar, DAMAC, Nakheel, Sobha Realty, Meraas, Aldar и Binghatti: на цену влияют качество управления, планировки, сервисный сбор, видовые характеристики и объём новых передач рядом.
Ликвидность нужно искать там, где есть арендаторы и повторный спрос
Business Bay, Dubai Marina и Jumeirah Village Circle (JVC) работают по разным сценариям. Business Bay даёт близость к деловому центру и высокую конкуренцию новых башен; JVC чаще предлагает более доступный вход и массовый арендный спрос; Dubai Marina удерживает премию за сформированную среду. Перед покупкой в деловом кластере полезно сопоставить лот с Business Bay и изучить разбор доходности Business Bay на реальных сделках.
Не путайте активность рынка с ростом цены конкретной квартиры
Большое число регистраций может означать выход нового корпуса, закрытие сделок по рассрочке или повышенный интерес к определённой площади. Для готовой квартиры сравнивают последние сделки в том же здании, этаж, вид, площадь в футах и ежегодный сервисный сбор. Для покупки на этапе строительства отдельно проверяют эскроу-счёт проекта и историю передач выбранного застройщика.
- Считать рост сделок на 25,7% ростом цен всех готовых квартир: это разные показатели.
- Сравнивать валовую доходность 6–15% с чистой доходностью после сервисного сбора и управления.
- Покупать квартиру по цене за лот, не пересчитывая стоимость за фут² с аналогами в том же здании.
- Игнорировать сбор DLD 4% и дополнительные расходы при расчёте необходимого капитала.
- Выбирать строящийся объект только по размеру первого взноса без проверки рассрочки и ликвидности переуступки.
Наш вывод
Наша оценка: структура сделок 2 ноября 2026 года подтверждает, что рынок Дубая остаётся двухскоростным. Покупка на этапе строительства сохраняет лидерство по денежному объёму, но готовые квартиры получают отдельный импульс за счёт спроса на понятный актив с возможностью аренды без ожидания передачи.
Мы не рекомендуем выбирать сегмент по одному показателю. Готовая квартира подходит инвестору, которому важен текущий денежный поток и прозрачные аналоги; строящийся объект — тому, кто готов ждать и понимает риск перепродажи недвижимости. В обоих случаях цена входа, качество проекта и расходы важнее громкого названия района.
- Сравнить цену выбранной квартиры за фут² с зарегистрированными сделками в том же комплексе за 2026 год.
- Заложить в бюджет сбор DLD 4% и отдельный резерв на оформление, меблировку и сервисный сбор.
- Для готового объекта запросить годовой сервисный сбор и рассчитать чистую доходность после всех расходов.
- Для строящегося объекта проверить регистрацию проекта и эскроу-счёт через DLD и RERA.
- Сопоставить арендный сценарий с районами массового спроса, включая Jumeirah Village Circle (JVC).
- Проверить не менее трёх альтернатив в нужном бюджете через новостройки ОАЭ и готовый рынок.
Источники3организации и документы, на которых основаны цифры статьи
- Dubai Land Department — реестр сделок с недвижимостью, 2 ноября 2026
- Dubai Land Department — динамика сделок с готовыми квартирами, октябрь 2026
- Richmond Research — обзор рынка жилья Дубая, III квартал 2026
Частые вопросы
Что показывают данные DLD по сделкам за 2 ноября 2026 года?
Объём сделок в строящемся и готовом сегментах составил AED 843,48 млн: AED 484,05 млн пришлось на покупку на этапе строительства, AED 359,42 млн — на готовые объекты.
Почему готовые квартиры в Дубае выросли на 25,7%?
В октябре 2026 года стоимость сделок с готовыми квартирами увеличилась на 25,7% к сентябрю, а число сделок — на 22,6%. Это указывает на рост активности, но не доказывает одинаковый рост цен во всех районах и домах.
Что выгоднее: готовая квартира или покупка на этапе строительства?
Готовая квартира позволяет начать аренду после оформления, а покупка на этапе строительства даёт рассрочку. Выбор зависит от горизонта, первоначального капитала и готовности принять риск сроков строительства.
Какая доходность квартир в Дубае в 2026 году?
Ориентир валовой доходности долгосрочной аренды — 5–9% годовых, посуточной аренды — 6–15% годовых. Чистая доходность зависит от сервисного сбора, управления, меблировки и периода простоя.
Какие расходы нужно заложить при покупке недвижимости в Дубае?
Базовый обязательный сбор DLD составляет 4% от цены сделки. Дополнительно покупатель учитывает оформление, комиссию посредника при её наличии, сервисный сбор и подготовку объекта к аренде.
Материал носит информационный характер и не является инвестиционной или налоговой рекомендацией. Доходность и условия — рыночные оценки, не гарантия.
Интересуют инвестиции в недвижимость ОАЭ? Подберите объект на этапе строительства →